משבר הדיור בישראל הנגרם כידוע מהיצע נמוך שאינו מצליח לספק את הביקוש ההולך וגובר מצריך את הממשלה לנסות ולהגדיל ההיצע באמצעות עידוד המגזר הפרטי לבנות דירות על מקרקעין המיועדים לכך.
וכך, הממשלה מעניקה “גזרים” בצורת הטבות מיסוי למי שיפעל לבניה כאמור, ואלו שלא ינהגו כך יקבלו “מקלות” בצורה של הכבדה בנטל המס.
במאמר זה אסקור בקצרה את תיקוני החקיקה שנכללו במסגרת התקציב ו- חוק ההסדרים הקשורים להיבטי מיסוי מקרקעין ואשר באו לידי ביטוי הן בחוק מיסוי מקרקעין והן בפקודת מס הכנסה.
ראוי לציין, כי “על הדרך” רשות המיסים העבירה תיקוני חקיקה שמבחינתה באו ל”סגור פרצות” שהיוו תכנוני מס. להשלמת התמונה, בחוק ההסדרים נכלל גם תיקון חקיקה בפקודת מס הכנסה שבא לטפל בעיוות הקיים לגבי בעלי דירה יחידה המשכירים אותה מחויבים במס, ושוכרים אחרת במקומה.
תיקון המיטיב עם בעלי קרקעות המיועדות לבניית דירות מגורים (להלן: “הוראת השעה“):
כידוע, קרקעות שיום הרכישה שלהן לפני 7/11/2001 ואשר תימכרנה בימים אלו, שיעור מס השבח עלול להגיע לכ- 35%, דבר המהווה תמריץ שלילי מצד הבעלים למכור אותן.
הוראת השעה מיועדת להקל בנטל המס של בעלי קרקעות כאמור המיועדות לבנית דירות למגורים. כדי ליהנות מההקלה במס יש למלא שני תנאים מצטברים: הקרקע תימכר (או תבוצע לגביה עסקת קומבינציה) עד 31/12/2027 והדירות תיבננה בתקופה שבין 48 ל- 96 חודשים מיום שהקרקע נמכרה (ככל שתיבננה מוקדם יותר ההטבה במס תגדל).
ההטבה המכסימלית היא אם וכאשר הדירות תיבננה תוך 48 חודשים – כל השבח שנצבר עד 7/11/2001 ימוסה ב- 25%, במקום במס שולי של 47% (כל עיכוב מקטין את ההטבה).
הוראת השעה מכילה עוד מספר תנאים, כגון: שתעשה מכירה של הקרקע ולא העברה ללא תמורה, ולכן לפני ביצוע יש לעיין טוב בהוראת השעה.
כמו-כן, חשוב להבין, כי טוב יעשה מוכר הקרקע אם יכלול בחוזה המכר מנגנון שיבטיח לו, כי הרוכש אכן יעמוד במגבלת הזמנים, כדי שהוא יוכל ליהנות מהטבת המס שנקבעה בהוראת השעה.
עידוד בניה על קרקע ותיקה המיועדת לבנות בית תוך תקופת זמן קצובה
כידוע, בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירת מגורים שנרכשה לפני 1/1/2014, אם וכאשר ימכור אותה והמכירה תהיה חייבת במס שבח, לגבי התקופה מיום הרכישה ועד 1/1/14 – השבח שנצמח יהנה מפטור ממס (מה שנקרא – חישוב לינארי מוטב). הטבה מס זו מוענקת אך ורק למכירה של דירת מגורים מזכה.
וכך, מי שהינו בעלים של קרקע המיועדת למגורים ואשר נרכשה לפני 7/11/2001, בעת מכירתה עלול להיות מחויב במס שבח בשיעור של כ- 35%. תכנון המס הקלאסי הוא לבנות על הקרקע דירת מגורים ואז למוכרה. במקרה כזה אם זו דירה יחידה – יהנה מפטור מלא ממס שבח (עד לתקרה – 4,846,000 ש”ח לשנת 2023), ואם זו אינה דירה יחידה, אזי השבח שנצמח עד 1/1/2014 יהיה פטור ממס והיתרה תחויב במס בשיעור 25% (במקום מס בשיעור של כ- 35% על מלוא התמורה במכירת קרקע).
בתיקון חקיקה זה נקבע, מי שיהיה זכאי להמשיך ליהנות מהטבה זו הינו מי שימלא שני תנאים:
1. בעת שרכש הקרקע היה עליה בית מגורים (גם אם אח”כ נהרס) או במועד 1/6/23 על הקרקע מצוי בית מגורים.
2. הוא יסיים לבנות הדירה המזכה עד 31/12/2030.
ואם לא ימלאו תנאים אלו, הרי במכירת דירת מגורים שנבנתה על קרקע כאמור, ישולם מס שבח
בשיעור 25% על כל השבח (ללא ההטבה של החלק הפטור).
סגירת פרצה לגבי רכישת “דירת מעטפת”
תכנון מס בדירות יוקרה, שתפס תאוצה לאחר שקיבל רוח גבית מפסיקה מיטיבה, קבע שרכישת “דירת מעטפת”, ללא כל האביזרים ההופכים אותה לדירה, אינה נחשבת כדירה ולכן ניתן לחסוך במס הרכישה. רשות המיסים החליטה “לסתום” פרצה זו וקבעה כי רכישה של “דירת מעטפת” יראו בה כרכישה של “דירת מגורים” וכך מס הרכישה יהיה בהתאם.
ראוי לציין, כי תיקון זה יכנס לתוקפו ב-1/1/2024!
שיחלוף דירה יחידה – קיצור תקופת הזכאות להטבות במס השבח ובמס הרכישה
הפטור ממס שבח וההקלה במס רכישה מוענקים לבעלי דירה יחידה. אך הם מוענקים גם אם בעל דירה יחידה (להלן: “הדירה הראשונה“) רוכש אחרת לחילוף הדירה הקיימת (להלן: “הדירה החליפית“). במקרה כזה בעל הדירות מתחייב למכור הדירה הראשונה. בחוק ההסדרים נכללה הוראת השעה (שתוקפה שנתיים) הקובעת כי בעל דירה ראשונה שירכוש החל מ- 1/6/2023 דירה חליפית, יצטרך למכור הדירה הראשונה שלו תוך 18 חודשים (היה 24 ח’) כדי ליהנות מההטבות במס השבח ובמס הרכישה.
הטבה לבעלי דירה יחידה המשכירים אותה ושוכרים אחרת
התיקון בוצע במסגרת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (להלן: “התיקון בפקודה“).
התיקון בפקודה בא להקל על יחיד שהינו בעל דירה המשכיר אותה ושכ”ד שמקבל חייב במס (מעבר לתקרת הפטור) ומצד שני הוא שוכר דירה אחרת למגוריו.
ראוי לציין, כי במסגרת התיקון בפקודה נכלל גם יחיד המתגורר בבית אבות, דיור מוגן או מוסד סיעודי, שבמקביל משכיר את דירתו.
התיקון בפקודה מאפשר לאותו יחיד לנכות מהכנסתו משכ”ד את דמי השכירות שהוא שילם למגוריו, עד לסך של 90 אלף ש”ח לשנה.
יובהר, כי תחולת התיקון בפקודה היא לגבי הכנסות שכירות שהתקבלו מתחילת שנת המס 2023 ואילך.
יוער שהתיקון בפקודה מעניק ההטבה רק ליחיד שהינו בעל “דירה יחידה” כאשר יחיד כולל גם את בן זוגו וילדיהם עד גיל 18 (למניעת מצב של “שכפול” ההטבה, כך שכל יחיד מ”התא המשפחתי” יוכל ליהנות מההטבה).
לסיכום – הסקירה לעיל היא תמציתית ביותר, כאשר לכל תיקון והוראה ישנם עוד תנאים ומגבלות אותם יש למלא ולעמוד בהם, ולכן המעוניינים לפעול בהתאם לתיקונים הללו, מומלץ להיוועץ עם איש מיסים לפני ביצוע כל פעולה !
