איך מכירת דירה פטורה תחויב במס שבח ?

יש להדגיש, כי הפטור המוענק למוכר דירת מגורים מיושם אך ורק לגבי הדירה עצמה (הבלוקים), הווה אומר – אם לדירה מוצמדות גם “זכויות בניה” (שטרם נוצלו) – לגביהן הפטור לא יחול.
וכך, אם יוכח, כי התמורה בגין מכירת הדירה הושפעה מאותן “זכויות בניה”, הרי שבמקרים מסוימים, אותו חלק מהתמורה המיוחס לאותן “זכויות בניה” – יחויב במס שבח.

אימתי יכול להיווצר מצב בו לדירה מוצמדות גם “זכויות בניה” ? – למשל:
דירות גג/דופלקסים – לעיתים מצמידים להם “זכויות בניה” בגג.
בתי קרקע – בין אם חד-משפחתי ובין אם דו-משפחתי, ישנם מקרים בהם בעת בניית הבית לא נוצלו כל “זכויות הבניה”.

חשוב להבין כי ככל ששוויו של הבית עולה (עקב: גודלו, מיקומו) הרי שלרוב זה משפיע גם על שווין של “זכויות הבניה”.  

וכך, עלול להיווצר מצב בו תושב ישראל, בעל דירת מגורים יחידה, המוכר אותה, ואשר מצפה לקבל את הפטור ממס השבח (עד לתקרה של 4.846 מ’ ש”ח, נכון לשנת 2023), יכול להיות מופתע עת יקבל דרישה לתשלום מס שבח בגין מכירת אותן “זכויות בניה”.
חשוב להבין, במקרים מסוימים, למרות ששיעור מס שבח הינו – 25%, שיעור המס בגין זכויות הבניה עלול להגיע אפילו ל- 40% מס !

לכן, ידע המוכר, כי לפני מכירת הדירה (אולי אף לפני פרסומה), רצוי לבדוק האם לדירה מוצמדות “זכויות בניה” ומה שוויין. רק אחר בירור סוגיה זו, ניתן לנסות ולהעריך האם יחול מס שבח ומה יהיה סכומו. לאחר הבירור והחישוב, המוכר יהיה מודע לחבות המס הצפויה ויוכל להעריך כמה ניתן לדרוש בגין הדירה, וכמה יוותר בידיו לאחר תשלום המס.

נשאלת השאלה, ובצדק, האם תמיד בעת מכירת דירה יחידה אשר מוצמדות לה “זכויות בניה”, תביא לחיובן במס שבח ? והתשובה היא – לא, לא תמיד !
ובכן, איך נדע מתי כן ומתי לא ? – שאלה טובה.

בהוראת ביצוע מס שבח 6/98 נקבע כי כדי למנוע התדיינויות על סכומי מס זניחים אזי כל עוד “זכויות הבניה” הינן עד 10% מהשטח הבנוי או עד 100,000 ש”ח (לפי הנמוך מבניהם), הן לא תחויבנה במס שבח. 

ואולם, גם לאחר הוראה זו לא נסתם הגולל, כיוון שהמחוקק, באמצעות סעיף 49ז’ לחוק מיסוי מקרקעין, איפשר לבעלי דירות (זולות יחסית) ליהנות מפטור ממס שבח (מלא או חלקי) גם אם מוצמדות להן “זכויות בניה”.

הוראות סעיף 49ז’ קובעות כי “זכויות הבניה” תהיינה פטורות ממס שבח אם וכאשר:
1. שווין של “זכויות הבניה” נמוך מכפל שווי הדירה (ללא “זכויות הבניה”).
2. כפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,354,900 ש”ח
(התקרה נכונה עד לתאריך 15/01/2024) (להלן: “תקרת הסעיף“).

ראוי לציין, כי כתלות בנתוני הדירה ושווי “זכויות הבניה” יתכנו מצבים בהם הפטור יהיה מלא, או חלקי, או שכלל לא יוענק פטור בגין “זכויות הבניה”.

להשלמת התמונה על מתווה הסעיף רצ”ב תיאור של 3 מצבים אפשריים: פטור מלא בגין “זכויות הבניה”, פטור חלקי בגין “זכויות הבניה” ו- חיוב במס שבח בגין כל “זכויות הבניה”.

דוגמא ראשונה – פטור מלא בגין “זכויות הבניה”
שווי דירת המגורים היחידה – 1,200,000 ש”ח.
שווי דירת המגורים היחידה (ללא זכויות בניה) – 1,000,000 (נמוך מהתקרה 4.846 מ’ ש”ח) ולכן הדירה פטורה.
שווי “זכויות הבניה” – 200,000 ש”ח.
בחינה הפטור לפי הוראות סעיף 49ז’:
התנאי הראשון בסעיף מתקיים: שווי הזכויות נמוך מכפל שווי הדירה (ללא הזכויות).
התנאי השני בסעיף מתקיים: כפל שווי הדירה (ללא הזכויות) הינו 2 מ’ ש”ח, הנמוכים מהתקרה בסעיף.
מכאן – זכויות הבניה פטורות במלואן.

דוגמא שניה – פטור חלקי בגין “זכויות הבניה” 
שווי דירת המגורים היחידה – 2,400,000 ש”ח.
שווי דירת המגורים היחידה (ללא זכויות בניה) – 2,000,000 ש”ח (נמוך מהתקרה 4.846 מ’ ש”ח) ולכן הדירה פטורה.
שווי “זכויות הבניה” – 400,000 ש”ח.
בחינת הפטור לפי הוראות סעיף 49ז’:
התנאי הראשון בסעיף מתקיים: שווי הזכויות נמוך מכפל שווי הדירה (ללא הזכויות).
התנאי השני בסעיף אינו מתקיים: כפל שווי הדירה (ללא הזכויות) גבוה מהתקרה בסעיף.
מכאן – לא כל זכויות הבניה פטורות ממס שבח אלא רק הפער בין תקרת הסעיף לשווי הדירה (ללא הזכויות) – 354,900 ש”ח, והיתרה בסך – 45,100 ש”ח תהייה חייבת במס שבח.

דוגמא שלישית – כל “זכויות הבניה” חייבות במס שבח  
שווי דירת המגורים היחידה – 4,500,000 ש”ח.
שווי דירת המגורים היחידה (ללא זכויות בניה) – 3,500,000 ש”ח (נמוך מהתקרה 4.846 מ’ ש”ח) ולכן הדירה פטורה.
שווי “זכויות הבניה” – 1,000,000 ש”ח.
בחינת הפטור לפי הוראות סעיף 49ז’:
שווי הדירה (ללא זכויות בניה) גבוה מתקרת הסעיף, לכן – כל “זכויות הבניה” חייבות במס שבח.

לסיכום – בטרם מכירת כל דירה, בוודאי אם מדובר בבית פרטי, וגם אם זו “דירה יחידה”, יש לבדוק האם מוצמדות לה “זכויות בניה”, אם כן – מה שווין, וזאת כדי לדעת מה חבות מס השבח בגינן.
חשוב להדגיש, גם אם קיימות “זכויות בניה” שעלולות להיות מחויבות במס שבח גבוה, שווה להיוועץ – יתכן ותהיינה אפשרויות להקטנת נטל המס האמור.