סיחור אופציה במקרקעין – האם מיסוי מקרקעין משנה גישה ?
תחום המקרקעין הינו תחום מורכב אשר פיתוחו מהווה קטר כלכלי לכלל המשק. במסגרת מיתון שהיה בראשית המילניום, הוקמה בזמנו ועדת רבינוביץ’ (להלן: “ועדת רבינוביץ'”) שמטרתה היתה להציע דרכים, מבחינת היבטי המיסים, אשר יסייעו להניע מחדש את קטר הנדל”ן. ואכן, בעקבות המלצותיה בוצע תיקון מקיף, הוא תיקון מספר 50, בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי”).
דירה שניבנתה ללא היתר – האם זכאית לפטור ממס השבח ?
חוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי”) מעניק הקלות במס, עד כדי פטור (בתנאים מסוימים) בעת מכירתה של דירת מגורים כהגדרתה בחוק. נקבע כבר בפסיקה, כי יראו במבנה כ”דירת מגורים” אם וכאשר הוא מכיל מאפיינים מסוימים, כגון: מטבח, אמבטיה, שירותים וכו’.
מי באמת קובע את “שווי הזכות” בעסקת מקרקעין
עסקת מקרקעין מתבצעת כאשר צד מעונין למכור והצד השני מעונין לרכוש, הצדדים מסכמים על המחיר המוסכם, תנאי התשלום ושלל תנאים נוספים.
תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין – בשורה ובצידה אפשרות לקבלת החזר מס !
בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק”) נקבע בסעיף 9 העוסק ב- “מס רכישה”, כי הרוכש דירת מגורים שזו דירתו היחידה (לפי הוראות החוק בתנאים מסוימים ניתן להחזיק בנוסף גם בחלקים נוספים בדירות אחרות) או “משפר דיור” (בעל דירה יחידה הרוכש אחרת במקומה ואמור למכור את הראשונה תוך פרק זמן המנוי בחוק) זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה מוטבים.
האם דירה מוזנחת עדיין מהווה “דירת מגורים” ?
חוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק מיסוי מקרקעין”) מגדיר מהי “דירת מגורים” ואף מגדיר מהי “דירת מגורים מזכה”. החוק מעניק הטבות במס שבח, עד כדי מתן פטור, אם וכאשר נמכרת “דירת מגורים מזכה”, כל עוד המוכר עומד בתנאים שנקבעו לכך בחוק.
איך מחושב השבח – שווי שוק או התמורה שנקבעה ? ומה לגבי פחת שלא נדרש ?
עסקאות מכירת זכויות במקרקעין נעשות חדשות לבקרים – המוכרים והקונים מסכימים על התמורה, מסכמים את שלל התנאים והנה נרקמה לה עסקה. ואולם, יש לדעת, ליידע ולקחת בחשבון, כי חוזה המכר אינו חזות הכל – העסקה צריכה להיות מדווחת לרשות המיסים (מס הכנסה או מס שבח ולעיתים גם למע”מ). באמצעות הדיווח כאמור, נקבע האם נוצר רווח הון או שבח במכירה, האם חלה חבות מס ומה שיעורה. כידוע, הדיווח אינו הליך פרוצדורלי גרידא אלא לרשות המיסים ישנה הסמכות לבחון את הדיווח.
פסיקה מהפכנית – תשלומי חכירה – אינם כוללים תשלומי ריבית החייבים במס
ישנן עסקאות מקרקעין רבות בהן בעל המקרקעין אינו מוכר את זכויות בהן ואולם מאפשר לצד השני לעשות שימוש במקרקעין שנים רבות, הכוונה לעסקאות חכירה במקרקעין.
כיצד לרכוש נכס מקרקעין בנאמנות ולא ליצור תאונת מס קשה?
ישנם במקרים בהם רוכש זכות במקרקעין מבצע זאת באמצעות נאמן. מצב שכזה יכול להתרחש למשל, כאשר יש רצון להסתיר את זהותו של הקונה האמיתי. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן – “חוק מיסוי מקרקעין”) מאפשר זאת ואף מסדיר את היבטי המיסוי בהעברת המקרקעין מהנאמן לרוכש ללא חיוב במס.
מה דין פיצוי מוסכם ששולם בחוזה מכר דירה
כידוע, בד”כ בחוזים ישנו סעיף לגבי פיצוי מוסכם שישולם על ידי מי מהצדדים לחוזה אשר יפר אותו. סעיף שכזה מצוי גם בחוזים הנערכים לגבי מכירתן של דירות מגורים.
התגרשתם? מה זה אומר מבחינת היבטי המיסים
אנו מצויים במצב נתון ובו ישנו אחוז גבוה של זוגות נשואים אשר בוחרים להתגרש. מבלי לחוות דעה – זו העובדה. מעבר לכל ההליכים שבני הזוג עוברים במהלך הליך הגירושין, מתווסף גם ההליך של “חלוקת הרכוש”. הליך זה, של חלוקת הרכוש בין בני הזוג, אם לא נעשה בתבונה ותוך כדי ייעוץ, עלול להיות כרוך גם היבטים של תשלומי מיסים נכבדים. כמו בכל הסכם, ובוודאי בהסכם הגירושין, ובייחוד בהיבט של חלוקת הנכסים, שיתוף פעולה בין הצדדים, הגעה להסכמות עשויה למנוע את חבויות המס, ו/או לפחות – להקטינן בצורה משמעותית.
