חוק מיסוי מקרקעין- הקשר בין סדר הפעולות לחיסכון בכסף
לא אחת אני נשאל, ובצדק יש לומר – האם מבחינת חבות המס (רכישה או שבח) ישנה חשיבות לסדר הפעולות בעסקאות של רכישה או מכירת דירת מגורים ? אז, כן, ישנה חשיבות גדולה לסדר עשיית הפעולות.
מכירת דירה ויחידת מגורים – מה חבויות מס השבח ?
ישנם מקרים לא מועטים בהם בעלי בית פרטי בונים עוד יחידה לשימוש עצמי ו/או להשכרה. נשאלת השאלה – מה יהא הדין כאשר תתבצע מכירה של הנכס המורכב מ- בית הפרטי והיחידה כמובן.
תקנות להארכת מועדים בדיני מיסים בעקבות הקורונה
לאחרונה, עקב נגיף הקורונה, הותקנו תקנות להארכת מועדים לענין פקודת מס הכנסה (לרבות חוק עידוד השקעות הון), חוק מע”מ וחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה).
ואולם, עם פרסום התקנות פניתי לסמנכ”ל מיסוי מקרקעין, מר שי אהרונוביץ’, והפנתי תשומת ליבו לכך שנכון לעכשיו לא האריכו את המועדים לענין מס רכישה ומס שבח.
במצב דברים שכזה עלול להיווצר עיוות שהציבור יתקשה לעמוד בו !
היתכן כי מכר מקרקעין במישור הפרטי יחשב כפעילות עסקית ?
אדם פרטי, חברה, עמותה המוכרים מקרקעין בישראל מחויבים במס שבח בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן – “החוק” או “חוק מיסוי מקרקעין“). ראוי לציין, כי הוראות החוק עוסקות אך ורק במכירות מקרקעין המבוצעות במישור ההוני (הפרטי) ולא במישור העסקי (פירותי), שכן על מכירת מקרקעין במישור העסקי (פירותי) חלות הוראות פקודת מס הכנסה, (נוסח חדש), התשכ”א-1961 (להלן: “הפקודה“), ויתכן אף שיחולו עליהן הוראות חוק מס ערך מוסף, התשל”ו-1075 (להלן: “חוק מע”מ“).
חבויות מס הרכישה ומס השבח בעת החלפת דירה שנרכשה מקבלן
כידוע, המציאות מזמנת לנו מיני מצבים, שחוקים בכלל וחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק” או “חוק מיסוי מקרקעין“), בפרט, לא נתנו דעתם לגביהם, אך בכל זאת יש לתת להם מענה.
הבחירות – מיטיבות עם בעלי הקרקעות
כידוע, בעלי קרקעות פרטיים המעוניינים למוכרן מחוייבים במס שבח, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963. שיעורי מס השבח הינם בהתאם למועד בו נרכשה הקרקע הנמכרת. כאשר חישוב חבות מס השבח נעשה בהתאם לחישוב הלינארי. וכך יוצא, כי ככל שהקרקע נרכשה לפני ה- 7/1/2001 חלק מהשבח ימוסה בשיעור המס השולי – 47% (להלן: “תקופת המס השולי“), חלק ימוסה בשיעור של עד 20% וחלק ימוסה בשיעור של עד 25%.
מה דין חוזה מכר מקרקעין ללא התייחסות למע”מ
מכר של “זכות במקרקעין” המצויה בישראל כאשר אין מדובר על מכר הנעשה ע”י קבלן או “עוסק במקרקעין” , בד”כ, יחויב במס בהתאם להוראות המצויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי“). האם זה סוף פסוק ? ממש לא !
ישנן עסקאות מקרקעין אשר אכן נכנסות לתחולת חוק המיסוי אבל לא רק, למה הכוונה ?
קבלנים ויזמים – יכולים לחסוך (והרבה) בתשלומי המיסים !
קבלנים ויזמים הבונים דירות למגורים לא תמיד מודעים לאפשרויות העומדות בפניהם לחסוך בתשלומי המיסים. במצב שכזה שומה עלינו, כעו”ד המסייעים להם, ליידעם בהטבות המס המוענקות להם במסגרת החוק, והם יבחרו האם לנצלן, אם לאו.
במאמרי זה אני בחרתי לפרט את ההטבות הגלומות בחוק ותיק מאוד, שחוקק עוד בשנת 1968, שלמרבה הצער אינו משווק ומיוחצן מספיק. כוונתי היא לחוק לעידוד בניה להשכרה למגורים, אשר מצוי בפרק שביעי 1 לחוק העידוד (להלן: “החוק” או “חוק העידוד“).
החוק הינו חלק מחוקי עידוד השקעות הון ויישומו בפועל נעשה באמצעות מנהלת מרכז ההשקעות (להלן: “המנהלת“) אשר אף ניסחה נוהל לענין אישור תוכניות להקמה, הרחבה או רכישה של נכס שהוא בניין להשכרה למגורים בהתאם לפרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון (להלן: “הנוהל“).
הקשר בין מיסוי מקרקעין להסכם שכ”ט
מה הקשר בין מיסוי מקרקעין להסכם שכ”ט.
עו”ד, מלווה עסקאות במקרקעין ?
לפני שאתה מתמחר את הסכם שכ”ט הבא – חשוב להקשיב לסרטון זה.
האם מגורי זוג נשוי, בדירה שהופרדה בהסכם ממון, פוגמת בהפרדה ?
בבואנו לבצע עסקת מקרקעין עלינו לבחון את ההוראות הרלבנטיות הקשורות לעסקה האמורה המצויות בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי”). חוק המיסוי, כמו כל חוק אינו יכול לתת מענה לכל מצב שהמציאות מזמנת לנו.
