בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק“) נקבע בסעיף 9 העוסק ב- “מס רכישה”, כי הרוכש דירת מגורים שזו דירתו היחידה (לפי הוראות החוק בתנאים מסוימים ניתן להחזיק בנוסף גם בחלקים נוספים בדירות אחרות) או “משפר דיור” (בעל דירה יחידה הרוכש אחרת במקומה ואמור למכור את הראשונה תוך פרק זמן המנוי בחוק) זכאי ליהנות משיעורי מס רכישה מוטבים. בתיקון 69 לחוק (להלן: “תיקון 69“) הוספה בסעיף 9 להגדרת “דירת מגורים” חלופה 2 שקבעה כי יראו כ”דירת מגורים” גם – “זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים“.
תיקון זה מטרתו היתה להסדיר (לכאורה) את צורת המיסוי של קבוצות הרכישה שמטרתן בניית דירות מגורים. תיקון 69 קבע, כי יראו ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה כ- רכישת “דירת מגורים”, וככזו יש לחייב הרכוש כבר במועד ההצטרפות לקבוצת הרכישה במס רכישה, כ”דירת מגורים” (ולא כקרקע). ואולם, תיקון 69 יצר בעיה, שהרי ידוע כי בהליך רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה עלולים להיות עיכובים בביצוע, בבניה ובמסירת הדירה, עיכובים שעלולים לחול עקב מיגוון סיבות, כגון: שינוי יעוד הקרקע, החלפת קבלן, קשיים בליווי הבנקאי וכו’. במקרים לא מועטים עיכובים אלו עלולים להמשך גם על פני שנים. וכך, נוצר מצב א-נומלי, מצד אחד הרוכש רכש (לכאורה) דירת מגורים ושילם מס רכישה כ- דירת מגורים יחידה, ואולם מצד שני – אין לו דירה, הוא נאלץ להתגורר בשכירות, ואם ירצה לרכוש דירת מגורים ישלם 8% מס רכישה.
לאחרונה, העיוות האמור מצא פתרונו, במסגרת תיקון 93 לחוק כאשר בסעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, אחרי פסקת משנה (ב) הוספה פסקת משנה (ב1).
עקרונות תיקון 93 לחוק –
רוכש שרכש דירה באמצעות קבוצת רכישה (להלן: “הדירה בקבוצת הרכישה“) ובעת רכישתה היא היתה דירתו היחידה אם ירכוש דירה דירה אחרת (להלן: “הדירה האחרת“) יוכל ליהנות משיעורי מס הרכישה המוטבים לרוכש דירה יחידה, במידה ונקלע למצבים המתוארים בסעיף (ב1)(1):
- הדירה האחרת נרכשה לאחר חלוף 4 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, כאשר:
בניית הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה או שהמנהל שוכנע כי חל עיכוב בהשלמת בנייתה של דירה זו. - הדירה האחרת נרכשה לאחר חלוף 6.5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, אם החזקה בדירה טרם נמסרה לו.
עם זאת, בסעיף (ב1)(2) נקבע, כי כדי ליהנות מההטבה הזו, יש לבחון האם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- העיכוב בהתחלת הבניה או השלמתה אינם בשליטת הרוכש ולא היה ידוע לו לגביהם בעת רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
- הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
- אלמלא רכש הדירה בקבוצת הרכישה – היתה הדירה, דירתו היחידה.
תחולת תיקון 93 לחוק – מיום פרסומו ברשומות בתאריך 28/6/18.
סוגיה מעניינת היא:
מה הדין לגבי מי שטרם כניסת תחולתו של תיקון 93 האמור, רכש דירה בקבוצת רכישה שבנייתה טרם הסתימה ובהמשך רכש דירה נוספת –
ובכן, בהוראות המעבר נקבע, כי אם ממלא את כל תנאי הסעיף, למעט התקופה שנקבעה בסעיף (1)(א) – יחולו לגביו שיעורי מס הרכישה כרוכש דירה יחידה.
המשמעות היא – מי שעומד אכן בהוראות האמורות, וכבר שילם מס רכישה של 8% בגין רכישת הדירה האחרת, יוכל להגיש בקשה לתיקון השומה, כאשר הוא יחויב למכור הדירה בקבוצת הרכישה תוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה (קבלת טופס 4).
סיכום, ניתוח ויישום
- תיקון 93 לחוק נותן מענה לאותם המקרים בהם רוכשים הצטרפו לקבוצות רכישה במטרה לרכוש דירת מגורים יחידה אך הבניה/מסירה מתעכבת והם רכשו או מעוניינים לרכוש דירה נוספת.
- תיקון 93 לחוק עוסק במצב בו: קודם נרכשה הדירה בקבוצת הרכישה ורק אחריה הדירה האחרת.
- חשוב – מי שממלא התנאים וביצע הרכישות גם טרם כניסתו לתוקף של תיקון 93 לחוק, יכול בתנאים מסוימים להגיש בקשה לתיקון שומת מס הרכישה.
- כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.
