מהו יום ביצוע עסקת מקרקעין שיש בה תנאי מתלה ?

הסוגיות שנדונו בערר

1. מהו יום העסקה – יום החתימה על הסכם הרכישה או יום התקיימותם של התנאים המתלים ?
2. האם המנהל רשאי להאריך לעוררים את המועד הקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “החוק” או “חוק מיסוי מקרקעין“) לשם מכירת הדירה הנוספת.

דיון והכרעה

1. קביעת “יום המכירה” של הדירה מושא הערר:

1.1     יו”ר ועדת הערר, כבוד השופטת אורית וינשטיין מצטטת את סעיף 19 לחוק שכותרתו: “יום המכירה” ואשר בו נקבע, כי:

“יום המכירה” או “יום הפעולה” לעניין חישוב  השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד…“

הווה אומר, הכלל שנקבע בסעיף 19 לחוק הוא – כי “יום המכירה” הינו היום בו נעשתה המכירה – קרי: יום החתימה על הסכם הרכישה.
אמנם סעיף זה דן בקביעת יום המכירה לצרכי מס שבח, ואולם יום המכירה של המוכר והקונה – אחד הוא.

1.2     כבוד השופטת מזכירה כי בהלכה שנקבעה בע”א 489/89 אלדר שרון נ’ מנהל מס שבח מקרקעין (ניתן ב- 21.5.1992) (להלן: “הלכת אלדר שרון“) נדונה כבר השאלה מהו “יום המכירה” לעניין חוק מס שבח מקרקעין (כשמו אז), כאשר באותו מקרה מדובר  היה בחוזה מכר מקרקעין המותנה בתנאי מתלה שעניינו היה – קבלת היתר בניה.

1.3     באותו מקרה, כבוד הנשיא (כתוארו אז) מ. שמגר, בהסכמת השופטים א. גולדברג ות. אור, קבע:

“ראשית אעיר, כי לא מקובלת עליי ההבחנה בין חוזה מותנה שהתנאי בו התקיים לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא התקיים. חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו.”
                        (ההדגשות במקור)

יתרה מזאת, מדגיש השופט שמגר:

“אכן, ככלל, אם לא התקיים התנאי במועדו, מתבטל החוזה בדיעבד (ר”ע 650/86 הגנה בע”מ נ’ נמדע בע”מ, פ”ד מ(4), 369), אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו עד לאותו מועד (ע”א 187/87 לוי נ’ דויטש, פ”ד מג(3), 311).”

כלומר – חוזה עם תנאי מתלה מתקיים כל עוד ממתינים להתקיימותו של התנאי המתלה. ורק אם התנאי המתלה לא יתקיים, אזי החוזה יתבטל בדיעבד.

ואולם, כבוד השופט ממשיך ומציין, להבדיל מקיומו של תנאי מתלה, יתכנו מצבים בהם מדובר בחוזה “שטרם נכנס לתוקפו”:

“למען שלמות התמונה יצויין, כי הדין עשוי להיות שונה מקום בו מדובר בחוזה שטרם נכנס לתוקפו כל עוד לא נתקיים תנאי מסוים, כגון חוזה שצד לו קטין והדורש אישור בית המשפט (ע”א 507/80, רפלד נ’ מנהל מס שבח, פ”ד לז(1), 460); חוזה הנערך על ידי מנהל עזבון הכפוף אף הוא לאישור בית  המשפט (ראה: עמ”ש 66/91, מנהל עזבון שאנן נ’ מנהל מס שבח, מיסים ו/2 (1992), עמ’ ה-223); או מתן אופציה לרכישת הנכס בעתיד…”
(ההדגשות במקור)

1.4     כבוד השופטת מזכירה, כי כפי שהובהר על ידי בית המשפט העליון בהלכת אלדר שרון – “קיימת התלכדות של “יום המכירה” במישור דיני החוזים עם “יום המכירה” במישור דיני המס“. ולכן, כאשר אין מחלוקת כי “יום המכירה” החוזי הוא יום 7.1.2018, הרי שמועד זה הוא גם “יום המכירה” לפי החוק. ואולם במקרה זה העוררים טוענים כי בעניינם יש לחרוג מן הכלל – “ולקבוע את יום המכירה לצרכי מס הרכישה – למועד התקיימות התנאים המתלים“.

1.5     לבחינת בקשת העוררים כבוד השופטת פונה לבדיקת העובדות במישור החוזי. בהתאם לעובדות היא למדה כי הצדדים – הן העוררים והן המוכרת – דווקא הכירו בתוקפו של הסכם הרכישה למן מועד חתימתו. ועל סמך מה היא למדה זאת ?
           א.   על פי הוראות הסכם הרכישה שילמו העוררים סך של 500,000 ש”ח לידי המוכרת במועד החתימה;
           ב.   הערת אזהרה נרשמה על הדירה וכן נרשמה הערת אזהרה על נכס נוסף של המוכרת כבטוחה לקיום התנאים המתלים;
           ג.    נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר על ידי המוכרת והוא נמסר לידי באי כוחם של העוררים.

1.6     יתרה מזאת, הצדדים עצמם ראו בהסכם כנכנס לתוקפו, עוד בטרם התקיימותם של הסעיפים המותלים וזאת לאור העובדה שבהסכם עצמו הם קבעו כי – 

ככל שבתום 8 החודשים או מועד נדחה אחר לא יתקיים התנאי המתלה, הקונה יהא רשאי להודיע על ביטול ההסכם מבלי שהדבר יהווה הפרה יסודית מצד מי מהצדדים, הצדדים יחתמו על תצהיר ביטול עסקה לרשות המיסים וכל הכספים ששילם הקונה לידי המוכר יושבו לידיו בתוך 45 יום ממועד הודעת הביטול.“

1.7     וכפי שסיכמה זאת כבוד השופטת, הרי שאם מצד אחד הצדדים עצמם הסכימו כי במידה ולא יתקיים התנאי המתלה אזי יהיה צורך להגיש למשיב בקשה לביטול העסקה, אזי מצד שני העוררים לא יכולים להשמיע טענה כאילו הסכם הרכישה לא נכנס כלל לתוקף אלא רק לאחר שהתקיים התנאי המתלה. שהרי, אם הסכם הרכישה כלל לא נכנס לתוקף, כטענת העוררים – ממילא מתייתר הצורך להגיש למשיב בקשה לביטול העסקה.

1.8     כבוד השופטת מבהירה כי אינה מקבלת גישת העוררים לפיה – כיוון שנדרש אישורו של בית המשפט לעניינים מקומיים לצורך הסרת צו ההריסה, הרי שמדובר במקרה הנכנס בגדרו של החריג שנקבע בהלכת אלדר שרון. היא שבה ומדגישה כי – “הצורך באישור בית משפט לצורך קיום תנאי מתלה – אינו הופך את הסכם הרכישה עצמו וכולו למותנה באישור בית משפט“.

1.9     יודגש, כי החריגים היחידים שצוינו בהלכת אלדר שרון לכלל לפיו יום החתימה על ההסכם הוא יום המכירה, הם אך ורק כאשר – “נדרש קיומו של תנאי מסוים שבדין כדי שיינתן תוקף להסכם הרכישה“.

1.10   חריגים אלו הינם, באותם מקרים בהם מבחינה חוקית נדרש אישור של בית משפט לצורך מתן תוקף להסכם רכישה, כגון:
          א.   מקרה של הסכם שאחד הצדדים לו הוא קטין או חסוי (ראו הוראות חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ”ב-1962).
          ב.   כאשר ההסכם נעשה על ידי מנהל עיזבון (ראו הוראות חוק הירושה, תשכ”ה-1965).
           ג.    כאשר מדובר בהסכם אופציה לרכישה עתידית של נכס – או אז “יום המכירה” יהא יום מימוש האופציה.

1.11   ובחזרה למקרה הנדון, כלל לא נדרש קיומו של תנאי כלשהו כדי שעצם ההתקשרות בהסכם הרכישה תכנס לתוקפה. בפועל, העוררים יכלו לרכוש הדירה, לרבות החריגות המצויות בה, ועל אף צו הריסה שהיה רשום בשל חריגות הבניה.

1.12   ידוע לכל, שאין כל הוראה בדין שלא מאפשרת רכישה של נכס כמתואר לעיל. וברור, כי העוררים לא חפצו לרכוש נכס שנרשם לגביו צו הריסה. אולם, יש ליצור הבחנה בין העדר רצון חוזי להתקשר בעסקה כאשר קיים צו הריסה, לבין – מניעה חוקית לרכישה של הדירה במצבה כמות שהיא, אך מניעה שכזו – אינה קיימת.

1.13   כבוד השופטת מסבירה כי העוררים למעשה יצרו, עירוב בין חובת קבלת אישור חוקי מטעם בית משפט או רשות אחרת לעצם ההתקשרות בהסכם (כמו במקרה של חסוי, קטין או מנהל עיזבון או אישור שר הפנים במקרה של עסקה עם רשות מקומית), כאשר בלעדיו אין כלל תוקף לעסקה, לבין אישור בית משפט הנדרש לצורך קיום תנאי מסוים בהסכם (כמו ביטול צו הריסה של חריגות בניה) – והראשון כלל אינו דומה לאחרון. 

1.14   לסיכום – כבוד השופטת פוסקת כי “יש לקבוע כי על פי הדין יום המכירה של הדירה הוא יום החתימה על הסכם הרכישה, קרי: 7.1.2018. על כן, טענתם הראשית של העוררים בערר לפיה יום המכירה הוא יום התקיימות התנאים המתלים ולא יום החתימה על הסכם הרכישה – נדחית“.