בעלי הכנסות משכ”ד למגורים – ישנן דרכים לחיסכון במס

זמן קריאה: 3 דקות
image_printלהדפסת המאמר

הנה החלה לה שנת 2023 ובימים אלו פורסם, כי תקרת הפטור החודשית לגבי הכנסות משכ”ד למגורים תהיה בסך – 5,470 ש”ח, ואולם כבר עתה יש לקבל החלטות לגבי ההכנסות משכ”ד למגורים אשר התקבלו בשנת 2022.

כדי לקבל החלטות נכונות ומושכלות, בחרתי לסקור עבורכם את מגוון מסלולי הדיווח האפשריים לגבי ההכנסות משכ”ד למגורים.

כידוע, ישנם 3 מסלולי מיסוי לגבי הכנסות משכר דירה למגורים (להלן: “מסלולי מיסוי)
מסלול ראשון – פטור ממס (מלא, או חלקי) (להלן: “מסלול הפטור“) עד להכנסה של 5,196 ש”ח לחודש (נכון לשנת 2022) (להלן: “התקרה“)
מסלול שני – חבות מס בשיעור של 10% (להלן: “מסלול ה- 10%“)
מסלול שלישי – חבות מס בשיעור המס השולי (הכנסת שכ”ד מתווספת לשאר ההכנסות) (להלן: “המסלול החייב“).

שתי נקודות ראויות לציון:
1. מסלולים: ראשון ו- שני, מיועדים אך ורק למקרים בהם ההכנסות משכ”ד למגוריםאינן מגיעות לכדי הכנסות מ”עסק” (בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה).
2. במסלול השלישי (ובאופן יחסי, בחלק “החייב” מהמסלול הראשון) ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהיו כרוכות בהפקת ההכנסה משכר הדירה, כגון: הוצ’ מימון (משכנתא), הוצ’ שוטפות (תיווך, עו”ד, תיקונים וכו’) ו- הוצ’ פחת.

דיווח על שכ”ד למגורים
ומדוע הקדמתי וציינתי, כי כבר כעת יש לקבל החלטות לגבי הדיווח על ההכנסות משכ”ד למגורים ?
ובכן, אותם בעלי דירות הבוחרים לדווח על הכנסותיהם משכ”ד למגורים לפי המסלול השני – מסלול ה- 10%, צריכים לשלם את המס עד ל- 30/1/2023.

חשוב לציין, הכנסות משכ”ד למגורים העוברות את תקרת הפטור – חלה חובה לדווח עליהן ולשלם המס, שאם לא כן, זו עלולה להיות עבירה פלילית.  

נשאלת השאלה: מבין שלושת מסלולי המיסוי – מהו המסלול שכדאי לבחור ?
ראוי שכל בעל דירה/ות שיש לו הכנסות שכ”ד למגורים יבחן את המסלול/ים המתאים/ים לו. כמובן שהבחירה המושכלת צריכה להיעשות בהתאם לעובדות המיוחדות והייחודיות של כל מקרה ומקרה.

הכי “קל”, “נוח” ואולי “פשוט”, לבחור במסלול הראשון – מסלול הפטור ממס (מלא, או חלקי). אולם, לא תמיד זהו המסלול הכדאי.
כדי להבין המורכבות – אבהיר זאת באמצעות דוגמאות.

דוגמא ראשונה:
אם יחיד בעל דירה מקבל שכ”ד למגורים העולה על התקרה, האם עליו “לוותר” על מסלול הפטור ? לא בטוח !

נניח, כי שכ”ד החודשי עולה על התקרה (אך נמוך מ- פי 2 ממנה).

במקרה כזה, ניתן לשלב, כך שחלק משכ”ד יהיה פטור ממס וחלקו חייב (במס שולי). היתרון – מהחלק החייב ניתן יהיה לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה (באופן יחסי מכלל ההכנסה משכ”ד). וכך יתכן שבחירה בשילוב המסלולים תביא למצב של חיוב במס מופחת יותר מאשר בחירה במסלול השני – חיוב של כלל ההכנסה משכ”ד בשיעור של 10%.

דוגמא שניה:
אם ליחיד ישנן 2 דירות (או יותר) המושכרות – האם חייב לבחור עבור שתיהן באותו מסלול מיסוי ? כנראה שלא !

רשות המיסים פרסמה “מדריך לפירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל” (להלן: “המדריך“).

שם נקבע, כי – “המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו“.

ובכן, כפי שניתן להיווכח, קיימת גמישות, כך שישנה אפשרות לבחור לכל דירה מסלול מיסוי אחר.

למשל: דירה אחת במסלול הפטור והדירה האחרת, אם בגינה מתהוות הוצאות מימון גבוהות, אולי כדאי לשקול את המסלול השלישי – המסלול החייב.

דוגמא שלישית:
מתי כדאי לבחון ולשקול לדווח על הכנסות משכ”ד למגורים דווקא במסלול החייב (במס שולי) ? – למשל, כאשר הדירה נרכשה באמצעות נטילת משכנתא (50% ומעלה). 
במצב דברים כאמור, סביר להניח כי הוצאות המימון והוצאות הפחת תהיינה גבוהות יותר משכ”ד המתקבל, דבר שיצור הפסד. ומה היתרון ביצירת הפסד מהכנסות שכ”ד ?
ראשית, למרות שנבחר המסלול החייב – אין חבות במס. שנית, הפסד זה יקטין את מס השבח אם וכאשר הדירה תימכר. 

מספר הערות והארות
1. מסלול הפטור הוא הכי פשוט, ואולם – לא תמיד הוא הכי כדאי.
2. כאשר שכ”ד למגורים עולה על כפל התקרה – לא ניתן לבחור במסלול הפטור.
3. בהתאם למדריך, גם אם בוחרים במסלול הפטור, ניתן להתיר מהחלק החייב במס הוצאות שוטפות, בהתאם ליחס שבין החלק החייב לסה”כ ההכנסה משכ”ד.
4. לא ניתן ליישם את מסלול הפטור ואת מסלול ה- 10%, לגבי הכנסות מאותה דירה.
5. בהתאם למדריך, ניתן להבין כי ניתן לבחור לגבי כל דירה במסלול מיסוי אחר.
6.דירה שנרכשה באמצעות נטילת משכנתא – שווה לבחון את כדאיות המסלול החייב.

לסיכום, כל בעל דירת מגורים מושכרת, טוב יעשה אם יבחן את המסלול הטוב עבורו.

Ⓒ כל הזכויות שמורות לעו”ד (ו-רו”ח) יוסי קורן- בעל ניסיון של מעל 25 שנים בתחומי המיסים, והינו בעל משרד לעריכת דין. משמש גם כ- יו”ר (משותף) בוועדת מיסוי מקרקעין ארצית בלשכת עו”ד ו- מ”מ יו”ר פורום מיסים ארצי בלשכת עו”ד.

*אין לראות באמור במאמר זה כהמלצה לפעול כאמור בו, ובכל מקרה מומלץ כי לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים.

image_printלהדפסת המאמר

הנה החלה לה שנת 2023 ובימים אלו פורסם, כי תקרת הפטור החודשית לגבי הכנסות משכ”ד למגורים תהיה בסך – 5,470 ש”ח, ואולם כבר עתה יש לקבל החלטות לגבי ההכנסות משכ”ד למגורים אשר התקבלו בשנת 2022.

כדי לקבל החלטות נכונות ומושכלות, בחרתי לסקור עבורכם את מגוון מסלולי הדיווח האפשריים לגבי ההכנסות משכ”ד למגורים.

כידוע, ישנם 3 מסלולי מיסוי לגבי הכנסות משכר דירה למגורים (להלן: “מסלולי מיסוי)
מסלול ראשון – פטור ממס (מלא, או חלקי) (להלן: “מסלול הפטור“) עד להכנסה של 5,196 ש”ח לחודש (נכון לשנת 2022) (להלן: “התקרה“)
מסלול שני – חבות מס בשיעור של 10% (להלן: “מסלול ה- 10%“)
מסלול שלישי – חבות מס בשיעור המס השולי (הכנסת שכ”ד מתווספת לשאר ההכנסות) (להלן: “המסלול החייב“).

שתי נקודות ראויות לציון:
1. מסלולים: ראשון ו- שני, מיועדים אך ורק למקרים בהם ההכנסות משכ”ד למגוריםאינן מגיעות לכדי הכנסות מ”עסק” (בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה).
2. במסלול השלישי (ובאופן יחסי, בחלק “החייב” מהמסלול הראשון) ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהיו כרוכות בהפקת ההכנסה משכר הדירה, כגון: הוצ’ מימון (משכנתא), הוצ’ שוטפות (תיווך, עו”ד, תיקונים וכו’) ו- הוצ’ פחת.

דיווח על שכ”ד למגורים
ומדוע הקדמתי וציינתי, כי כבר כעת יש לקבל החלטות לגבי הדיווח על ההכנסות משכ”ד למגורים ?
ובכן, אותם בעלי דירות הבוחרים לדווח על הכנסותיהם משכ”ד למגורים לפי המסלול השני – מסלול ה- 10%, צריכים לשלם את המס עד ל- 30/1/2023.

חשוב לציין, הכנסות משכ”ד למגורים העוברות את תקרת הפטור – חלה חובה לדווח עליהן ולשלם המס, שאם לא כן, זו עלולה להיות עבירה פלילית.  

נשאלת השאלה: מבין שלושת מסלולי המיסוי – מהו המסלול שכדאי לבחור ?
ראוי שכל בעל דירה/ות שיש לו הכנסות שכ”ד למגורים יבחן את המסלול/ים המתאים/ים לו. כמובן שהבחירה המושכלת צריכה להיעשות בהתאם לעובדות המיוחדות והייחודיות של כל מקרה ומקרה.

הכי “קל”, “נוח” ואולי “פשוט”, לבחור במסלול הראשון – מסלול הפטור ממס (מלא, או חלקי). אולם, לא תמיד זהו המסלול הכדאי.
כדי להבין המורכבות – אבהיר זאת באמצעות דוגמאות.

דוגמא ראשונה:
אם יחיד בעל דירה מקבל שכ”ד למגורים העולה על התקרה, האם עליו “לוותר” על מסלול הפטור ? לא בטוח !

נניח, כי שכ”ד החודשי עולה על התקרה (אך נמוך מ- פי 2 ממנה).

במקרה כזה, ניתן לשלב, כך שחלק משכ”ד יהיה פטור ממס וחלקו חייב (במס שולי). היתרון – מהחלק החייב ניתן יהיה לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה (באופן יחסי מכלל ההכנסה משכ”ד). וכך יתכן שבחירה בשילוב המסלולים תביא למצב של חיוב במס מופחת יותר מאשר בחירה במסלול השני – חיוב של כלל ההכנסה משכ”ד בשיעור של 10%.

דוגמא שניה:
אם ליחיד ישנן 2 דירות (או יותר) המושכרות – האם חייב לבחור עבור שתיהן באותו מסלול מיסוי ? כנראה שלא !

רשות המיסים פרסמה “מדריך לפירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל” (להלן: “המדריך“).

שם נקבע, כי – “המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו“.

ובכן, כפי שניתן להיווכח, קיימת גמישות, כך שישנה אפשרות לבחור לכל דירה מסלול מיסוי אחר.

למשל: דירה אחת במסלול הפטור והדירה האחרת, אם בגינה מתהוות הוצאות מימון גבוהות, אולי כדאי לשקול את המסלול השלישי – המסלול החייב.

דוגמא שלישית:
מתי כדאי לבחון ולשקול לדווח על הכנסות משכ”ד למגורים דווקא במסלול החייב (במס שולי) ? – למשל, כאשר הדירה נרכשה באמצעות נטילת משכנתא (50% ומעלה). 
במצב דברים כאמור, סביר להניח כי הוצאות המימון והוצאות הפחת תהיינה גבוהות יותר משכ”ד המתקבל, דבר שיצור הפסד. ומה היתרון ביצירת הפסד מהכנסות שכ”ד ?
ראשית, למרות שנבחר המסלול החייב – אין חבות במס. שנית, הפסד זה יקטין את מס השבח אם וכאשר הדירה תימכר. 

מספר הערות והארות
1. מסלול הפטור הוא הכי פשוט, ואולם – לא תמיד הוא הכי כדאי.
2. כאשר שכ”ד למגורים עולה על כפל התקרה – לא ניתן לבחור במסלול הפטור.
3. בהתאם למדריך, גם אם בוחרים במסלול הפטור, ניתן להתיר מהחלק החייב במס הוצאות שוטפות, בהתאם ליחס שבין החלק החייב לסה”כ ההכנסה משכ”ד.
4. לא ניתן ליישם את מסלול הפטור ואת מסלול ה- 10%, לגבי הכנסות מאותה דירה.
5. בהתאם למדריך, ניתן להבין כי ניתן לבחור לגבי כל דירה במסלול מיסוי אחר.
6.דירה שנרכשה באמצעות נטילת משכנתא – שווה לבחון את כדאיות המסלול החייב.

לסיכום, כל בעל דירת מגורים מושכרת, טוב יעשה אם יבחן את המסלול הטוב עבורו.

Ⓒ כל הזכויות שמורות לעו”ד (ו-רו”ח) יוסי קורן- בעל ניסיון של מעל 25 שנים בתחומי המיסים, והינו בעל משרד לעריכת דין. משמש גם כ- יו”ר (משותף) בוועדת מיסוי מקרקעין ארצית בלשכת עו”ד ו- מ”מ יו”ר פורום מיסים ארצי בלשכת עו”ד.

*אין לראות באמור במאמר זה כהמלצה לפעול כאמור בו, ובכל מקרה מומלץ כי לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים.

לקביעת שיחת ייעוץ-