5 דרכים לחסוך במס שבח

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק“) עבר ועובר מידי פעם תיקוני חקיקה המשפיעים על כלל האזרחים המחזיקים, או מתעתדים להחזיק, נכסי נדל”ן בישראל. התיקון המהותי האחרון הינו תיקון 76 לחוק (להלן: “תיקון 76“) אשר חלקו נכנס לתוקף במהלך חודש 8/13 ומרביתו ב- 1/1/14. תיקון 76 השפיע הן לגבי מס רכישה והן לגבי מס השבח (מאמר זה עוסק בסוגיית מס השבח ולכן לא מצאתי לנכון לפרט לגבי השינויים המהותיים שחלו במס הרכישה בעקבות תיקון 76).

ובכן, תיקון 76 יצר מהפכה, לא פחות, בסוגיית מס השבח, כאשר בעבר ניתן היה למכור כל 4 שנים דירה ולקבל בגינה פטור ממס, הרי שבעקבות התיקון הפטור ממס שבח מוענק רק לבעלי דירה יחידה (בתנאים מסוימים וייחודיים גם אם אין זו דירה יחידה). כיוון שכך, נוצר מצב בו בעלים של יותר מדירה אחת, בעת מכירת אחת הדירות, בד”כ יהיו חייבים במס שבח.

בנוסף, ראוי להזכיר, כי בעלים של נכסי מקרקעין בישראל, כגון: מגרש, חנות, מחסן וכו’ (אשר אינם דירת מגורים מזכה) ממילא חייבים במס שבח, כיוון שאינם זכאים לפטור ממס השבח.

בעקרון, שיעור מס השבח שחל על יחידים נקבע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק – “יחיד יהיה חייב במס על שבח ריאלי בשיעור כאומר בסעיף 121 לפקודה, בשיעור של עד 25%“. ואולם, לגבי נכסי מקרקעין שאינם “דירת מגורים מזכה” חישוב המס לגביהם יעשה בהתאם לחישוב הלינארי, וכך לדוגמא אם המקרקעין נרכשו לפני 7/11/2001 שיעור מס שהשבח יכול להגיע גם ל- 35% (ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך).

יושם אל לב, כי שיעור המס שנקבע בסעיף הינו “עד לשיעור של 25%”, משמע יתכן שיהיה גם פחות, ובכן – כיצד ניתן להגיע לשיעור מס שבח הנמוך מ- 25% ?

ידוע כי מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה, ואכן באמצעות שימוש מושכל בהוראות פקודת מס הכנסה (להלן: “הפקודה“) ישנן דרכים שעשויות להפחית את שיעור המס ועמו את חבות מס השבח, למשל:

1. הגשת דו”ח שנתי למס הכנסה בגין שנת המכירה

אם באותה שנה למוכר לא היו הכנסות, או שהיו לו הכנסות נמוכות, כך ששיעור המס לגביהן נמוכים משיעורי מס השבח (שחושב) יתכן והוא יוכל להקטין את נטל מס השבח הן באמצעות שימוש במדרגות המס הנמוכות והן באמצעות ניצול נקודות הזיכוי שלא נוצלו על ידו. בנוסף, אם למוכר מלאו 60 שנים, למרות שהמכירה היא הכנסה הונית הוא יהנה משיעורי המס החלים על הכנסה מ”יגיעה אישית”, משמע – חישוב המס לגביו יתחיל ממדרגת המס בשיעור של 10%.

2. פריסה של השבח על פני מספר שנים

החוק מאפשר לפרוס את השבח שנצמח לתקופה של עד 4 שנים (כולל שנת המכירה), או תקופת ההחזקה בנכס, הקצרה מבניהם. בצורה זו, מוכר שלא היו לו הכנסות בשנות הפריסה יכול ליהנות  מניצול נקודות זיכוי שלא נוצלו על ידו, וכאמור, בסעיף 1 לעיל, אם מלאו לו 60 שנים יוכל ליהנות גם משיעורי מס החלים על הכנסה מ”יגיעה אישית”.

חיסכון כסף

3. פיצול השבח –

בני זוג המוכרים נכס מקרקעין בגינו נצמח שבח החייב במס, יכולים לבקש לפצל את השבח ביניהם. פיצול השבח גורם לכך שכל אחד מבני הזוג ממוסה על פי חלקו, וכך במקרה ששני בני הזוג, או לפחות אחד מהם, בעלי הכנסות נמוכות, יוכלו לנצל את מדרגות המס הנמוכות ואת נקודות הזיכוי שלא נוצלו על ידי מי מהם (לאחרונה אף יצא חוזר מרשות המיסים המפשט ההליך).

4. קיזוז הפסד הון –

שבח הינו מקרה פרטי של רווח הון, ולכן – אם בוצעה מכירה של נכס מקרקעין ונוצר בגינה שבח, ומצד שני למוכר התהווה הפסד הון, למשל: ממכירת ני”ע בבורסה, או ממכירת נכס הון אחר, הוא יכול לבקש לקזז את השבח מאותו הפסד הון שהתהווה לו. באמצעות פעולת קיזוז זו הוא מפחית את השבח וכך מפחית את חבות מס השבח.

5. קיזוז הפסד עסקי –

בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה הפסד עסקי שוטף ניתן לקיזוז כנגד כל מקור הכנסה, לרבות שבח. לכן, אם בשנת מכירת נכס המקרקעין התהווה הפסד עסקי שוטף, ניתן יהיה לקזזו מהשבח ובכך להפחית את חבות מס השבח.

 

סיכום, ניתוח ויישום

  1. אפשר וכדאי (עד כמה שניתן) לתכנן את מועד מכירת נכס המקרקעין.
  2. כפי שניתן להיווכח, האפשרויות שנסקרו לעיל מחייבות הגשת דו”ח שנתי למס הכנסה (לשנת המכירה, או יותר), דבר המצריך בחינה מדויקת ומדוקדקת שמא התועלת שהיא החיסכון בחבות מס השבח תהיה קטנה מהחובות שעלולים לצוץ למס הכנסה בעת הגשת הדוח השנתי.
  3. ראוי לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק עבורו את המתווה הטוב ביותר שעשוי לחסוך במס השבח.
  4. כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.

לשיתוף המאמר בלחיצת כפתור-

שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

להרשמה לניוזלטר וקבלת עדכונים למייל על מאמרים חדשים >>