מכר בית צמוד קרקע עם זכויות בניה – פצול פיזי, אנכי או שילוב ביניהם ?

במקרים רבים בהם נמכרים בתים צמודי קרקע, חלק מהממכר מהווה זכויות בניה שטרם נוצלו. זכויות אלו אינן זכאיות לפטור הניתן למכר “דירת מגורים” ולכן יש להעריך שוויין מסה”כ התמורה. המחוקק העניק הטבה מסוימת למקרים מעין אלו ועד סכום מכירה מסויים הסכים לפטור ממס  גם את זכויות הבניה שטרם נוצלו ונמכרות עם “דירת המגורים”.

ההסדר נקבע בהוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק המיסוי“). אולם, הסוגיה יותר מורכבת, כאשר למשל מדובר בבית צמוד קרקע הבנוי על מגרש גדול משמעותית. או אז נשאלת השאלה: האם יש לכלול את כל המגרש כחלק מהבית או תחילה לעשות פיצול פיזי של חלק מהקרקע ולגביו יראו בכך מכר של זכות במקרקעין ועל היתרה יערך פיצול אנכי הזכאי לחישוב לפי סעיף 49ז לחוק המיסוי.

בפרשת שוורץ (ו”ע 48871-12-15, ניתן ב- 7/11/16) שבה ונדונה הסוגיה של הפיצול הפיזי מול הפיצול האנכי בעת מכירת דירה צמודת קרקע בעלת שטח גדול הצמוד לה. 

תיאור העובדות בתמצית

  1. העוררים מכרו את זכויותיהם בבית חד קומתי בשטח בנוי של 75 מ”ר הבנויים על חלקה
    בשטח של 1,015 מ”ר בקריית אתא (להלן – “הממכר“).
  2. הממכר נמכר לפי הסכם מיום 23.10.14 תמורת הסך של 1,900,000 ש”ח.
  3. העוררים ביקשו פטור ממס על פי סעיף 49ז’ לחוק המיסוי.
  4. לא היתה מחלוקת בין הצדדים כי לפי התב”ע ניתן לבנות על המקרקעין 2 יח”ד.
  5. מנהל מיסוי מקרקעין קבע בהחלטה בהשגה, כי לאור העובדה שניתן לבנות על המגרש 2 יח”ד, הוא עשה ראשית “פיצול פיזי” ורק על המגרש עליו ניצב המבנה הפעיל את הוראות סעיף 49ז’ לחוק המיסוי, תוך מתן פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק המיסוי.

המחלוקת בין הצדדים

המחלוקת נסבה סביב השאלה: האם רשאי מנהל מיסוי מקרקעין לערוך במקרה דנן “פיצול פיזי” בטרם הפעיל את סעיף 49ז’ לחוק המיסוי, או שמא היה עליו להחיל את סעיף 49ז’ לחוק על כל הממכר ולהעניק לעוררים את הפטור שנתבקש על ידם. 

דיון

עו”ד מרגלית, ששימש כאחד החברים הועדת הערר, הפנה לפרשת נסל, שם דובר על עוררים בעלי זכות חכירה במגרש בשטח 762 מ”ר ועליו דירת מגורים בשטח 116 מ”ר. כב’ הנשיא שמגר (כתוארו אז) קבע כדלקמן:

“הפיצול הפיזי אינו קבוע בחוק. הפיצול הרעיוני אנכי עולה מהוראותיו של סעיף 49ז…השאלה שניצבת בפנינו בערעור זה היא אימתי מן הראוי לפצל נכס מסוים במישור הפיזי- אופקי, טרם פיצולה האנכי של התמורה.” ( סעיף 1 לפסק הדין).

ובאותה פרשה כבוד הנשיא שמגר מסביר, כי הפטור מוענק ל”דירת מגורים” ובמקרה של מכר דירה עם מגרש, יש לבחון מהו “היקף” דירת המגורים, אך כפי שהוא מסכם: 

“ספק רב, אפוא אם תצמח תועלת רבה מניתוח מושגי של המונח “דירת מגורים” לפי סעיף 1 לחוק.” (סעיף 6 לפסק הדין).

בית צמוד קרקע

כבוד הנשיא שמגר בהסתמכו על הלכות קודמות (ע”א 651/88 ו- ע”א 512/79) ומבחנים שנקבעו בהם קובע כי:

“… הם מבחנים גמישים. אמת המידה היא השטח אשר משמש להנאה הסבירה מהבית. הנאה זו היא מסקנה שתוסק מן הנתונים “על פי מבחני ההיגיון והשכר הישר”. (סעיף 11 לפסק הדין)

ובהמשך לכך מתווה כבוד הנשיא שמגר את הדרך על-פיה על רשות המיסים לפעול במקרים מעין אלה: 

“המדיניות אשר מן הראוי שתנחה את שלטונות המס הינה פעולה במסגרת ההוראות הסטטוטוריות….פיצול פיזי ייערך, איפא, רק באותם מקרים ברורים של גודל בלתי סביר של דירת המגורים. למשל, מכר “דירת מגורים” שאינו אלא צרוף דירה ומגרש גדול באופן לא פרופורציונלי”. (סעיף 15 לפסק הדין). [ההדגשות אינן במקור]

לסיכום, קובע חבר הועדה, עו”ד מרגלית, כי לגישתו, בהתאם לעובדות המקרה, בהן קיים מגרש ששטחו 1 דונם ועליו דירה בשטח 75 מ”ר, היה על העוררים הנטל להוכיח כי מדובר בגודל סביר של קרקע העשויה לשמש את דירת המגורים, וזאת למרות הפער הזה שבין שטח המגרש לשטח הבית, ואולם – הם לא ניצלו זכותם זו. 

פסק הדין

בסופו של דבר כבוד חברי הועדה, ברוב מוחלט החליטו לדחות את הערר. 

סיכום והצעות ליישום ההלכות שנקבעו:

1 – במקרה של מכר בית צמוד קרקע המצוי על שטח קרקע גדול (יחסית), כאשר המוכר רוצה למנוע “פיצול פיזי” לענין חישוב מס השבח, טוב יעשה המוכר אם יוכיח כי השטח אכן משמש את דיירי הבית.

2 – ניתן להסיק, כי ביישובים בהם “מקובל” לבנות בתים עם/על שטחי קרקע גדולים, מלאכת השכנוע של המוכר למנוע “פיצול פיזי”, לענין חישוב מס השבח, תהיה קלה יותר.

3 – בכל מקרה נטל השכנוע מוטל על כתפי המוכר וטב יעשה אם ישתמש בזכות זו.

* סיכם, ערך וניתח: יוסי קורן, עו”ד (רו”ח)

 

 

לשיתוף המאמר בלחיצת כפתור-

שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

להרשמה לניוזלטר וקבלת עדכונים למייל על מאמרים חדשים >>