מי באמת קובע את “שווי הזכות” בעסקת מקרקעין

עסקת מקרקעין מתבצעת כאשר צד מעונין למכור והצד השני מעונין לרכוש, הצדדים מסכמים על המחיר המוסכם, תנאי התשלום ושלל תנאים נוספים.

מחיר עסקת המקרקעין מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק“) כ- “שווי הזכות”. השאלה הנשאלת היא: האם המחיר עליו הסכימו הצדדים, אשר אף נרשם בחוזה, אשר על פיו חושבו החבויות במס הרכישה ובמס השבח עלול בצורה כלשהי להשתנות ?

ראוי לבחון ראשית את הגדרת המונח “שווי של זכות” כפי שמוגדר בסעיף 1 לחוק:

הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –
(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות. במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה;

מחלופה אחת ניתן להבין, כי המחיר שנקבע בין הצדדים לא ישונה בהתקיימם של 3 התנאים הבאים:

  1. החוזה נעשה בכתב.
  2. מנהל מיסוי מקרקעין שוכנע שהתמורה נקבעה בתום לב.
  3. התמורה שנקבעה לא הושפעה מ”קיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה”.

משמע, בהתקיימם של שלושת התנאים הנ”ל התמורה המוסכמת והמוצהרת תתקבל כ”שווי” גם אם היא שונה משווי השוק של אותה זכות במקרקעין.

לאור ההגדרה שנסקרה לעיל ובעקבות הלכה שנקבעה בפרשת אסתר רוט (ע”א 38/86, אסתר רוט ואחרים נ’ מנהל מס שבח חיפה) נקבעו על ידי רשות המיסים הנחיות ודרכי הפעולה לבחינת ה”שווי”, ובאילו מקרים ראוי להתערב ולקבוע “שווי” השונה ממה שנקבע על ידי הצדדים:

  •  שוויה של הזכות במועד המכירה “עולה במידה ניכרת על הסכום שנקבע בהסכם בין הצדדים”.
  •  הצדדים לעסקה לא הביאו נימוקים “משכנעים” מדוע התמורה שהוסכמה ביניהם כה נמוכה (נטל ההוכחה הוא על הצדדים לעסקה).
  •  הפרש של 30% בין שווי השוק לתמורה שנקבעה – יראו בו “כפער ניכר”, ואולם יש לבחון השווי גם אם הפער נמוך מ- 30% אם המנהל מניח כי התמורה שנקבעה הושפעה מחוסר תום לב או מיחסים מיוחדים.
  •  המנהל לא יקבע שווי שונה ממה שהצדדים קבעו אלא רק לאחר ששמע את נימוקי הצדדים.
דיאגרמות שמסמלות שווי

חשוב לציין, כי ההגדרה של “שווי הזכות” והנוהל שנקבע, כפי שנסקר לעיל, לא נותרו בחלל ריק, מנהלי מיסוי מקרקעין עושים שימוש ב”זכותם” זו (יש יאמרו בחובתם) ובוחנים את התמורות שדווחו בחוזי המכר ומשווים אותם לעסקאות דומות, ולא אחת אף מתקנים את השומות העצמיות.

רבים מהמקרים נסגרים בהסכמים במשרדי מיסוי מקרקעין והנה רק לאחרונה נחשפנו לשני מקרים שסוגיה זו הגיעה לדיון בוועדות הערר.

מקרה ראשון הינו פרשת פי.אי.וי (ו”ע  57111-05-16, פי.אי.וי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, ניתן ב- 23/5/18). שם נמכרה דירה תמורת כ- 800 אלף ש”ח כאשר מנהל מיסוי מקרקעין טען כי “שווי” הדירה הוא כ- 1.5 מיליון ש”ח. לאחר בחינת עסקאות דומות והסתייעות בחוות דעת של שמאים ועדת הערר קבעה כי השווי יעמוד על סך של 1.05 מיליון ש”ח.

והנה, בטרם יבשה הדיו על החלטה זו והתבשרנו על החלטה נוספת שהתקבלה בדיוק באותה סוגיה בועדת ערר בעניינם של אחים סלטי עסאם בע”מ ואח’ (ו”ע 64356-06-16 + ו”ע 64366-06-16, אחים סלטי עסאם בע”מ ואח’ נ’ מדינת ישראל – מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, ניתן ב- 30/5/18). באותה פרשה בוצעו שתי עסקאות של מכירת חלקות מקרקעין, כאשר התמורה שהוסכמה והוצהרה היתה על סך של 1.65 מיליון ש”ח לכל חלקה, ואילו מנהל מיסוי מקרקעין קבע כי שוויה של כל חלקה צריך לעמוד על סך של 5 מיליון ש”ח. יוער, כי העוררות הסכימו “כי השווי המוצהר אינו תואם מחירי שוק”, ואולם השווי האמור נקבע לאור הנסיבות הייחודיות.

באותה פרשה, לאחר שנבחנו הנסיבות וניתנה התייחסות להערכות השווי שסופקו על ידי הצדדים, נקבע לבסוף כי שוויה של כל חלקה יעמוד על סך של 2.45 מיליון ש”ח.

ובהקשר לכך, ראוי לשים לב לדברי כבוד השופטת הוד, שישבה בראש ההרכב ואשר ניסחה בצורה הכי ברורה את ההליך בו נקבע השווי:

“העוררות לא סיפקו ראיות משכנעות אשר יש בהן בכדי לתמוך בטענותיהן בנוגע לסכום המוצהר. לא עלה בידי העוררות לסתור את קביעת המשיב לפיה לא חל החריג לפיו יש לקבוע את שווי הזכויות בהתאם לשווי המוסכם בין הצדדים להסכם, הגם שנמוך משמעותית ממחיר השוק.”

החשיבות בשני פסקי הדין היא לחזור ולהבין כי במשרדי מיסוי מקרקעין בוחנים את השווי שנקבע בכל עסקה מדווחת. הכלל הוא שלמנהל מיסוי מקרקעין הסמכות לקבוע שווי אחר ממה שנקבע ע”י הצדדים והוא אף משתמש בסמכותו זו, והחריג לכלל הוא ששווי העסקה יהיה בהתאם למה שנקבע בין הצדדים (כאשר נטל ההוכחה הוא על הצדדים).

סיכום, ניתוח ויישום

1 – הכלל לענין קביעת “שווי מכירה” – הסכום שיש לצפות במכירת אותה זכות. ללא קשר למה שקבעו הצדדים !

2 – החריג לכלל לענין קביעת “שווי מכירה” – הסכום שנקבע ע”י הצדדים, כל עוד הוא נקבע בתום לב ותוך העדר יחסים מיוחדים בין הצדדים.

3 – לדעת וליידע הלקוחות לגבי “שווי מכירה”, ולהסביר להם שהמנהל יכול להתערב בקביעתם.

4 – קביעה של מנהל מיסוי מקרקעין לגבי “שווי מכירה” שונה ממה שסוכם בין הצדדים עלולה להשפיע הן על מס רכישה והן על מס השבח.

5 – כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.

 

לשיתוף המאמר בלחיצת כפתור-

שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

    להרשמה לניוזלטר וקבלת עדכונים למייל על מאמרים חדשים >>