מה דין פיצוי מוסכם ששולם בחוזה מכר דירה

כידוע, בד”כ בחוזים ישנו סעיף לגבי פיצוי מוסכם שישולם על ידי מי מהצדדים לחוזה אשר יפר אותו. סעיף שכזה מצוי גם בחוזים הנערכים לגבי מכירתן של דירות מגורים.

אם וכאשר התהווה אירוע בעקבותיו שולם הפיצוי המוסכם, תישאל השאלה: מה דין הפיצוי ? כלומר, כיצד יש להתייחס אליו ? האם מהווה חלק מהתמורה, האם לאו ?

עד לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “התיקון“), לרוב, מכירות של דירות מגורים היו פטורות ממס שבח, ולכן אם וכאשר המוכר קיבל פיצוי, גם אם נחשב כחלק מהתמורה, כיוון שהתמורה היתה פטורה, כך גם הפיצוי.

ואולם, לאחר התיקון נוצרה מציאות חדשה שבה ישנן מכירות רבות של דירות מגורים אשר אינן פטורות ממס שבח, למשל: מוכר שהינו בעלים של יותר מדירה אחת, דירה שהתמורה ממכירתה עולה על תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1) לחוק המיסוי, מוכר שהינו תושב חוץ והינו גם בעלים של דירה במדינת מושבו.

ובכן, במקרה בו מוכר הדירה קיבל פיצוי במסגרת עסקת מכר הדירה והוא אינו זכאי לפטור ממס השבח, מה דינו של הפיצוי ? האם פטור, האם חייב, ואם חייב – האם בהתאם לחישוב בו חושבה חבות המס בגין השבח שנצמח ?

ומה לגבי מצב בו הרוכש קיבל פיצוי מהמוכר: האם הפיצוי מקטין את התמורה ששולמה בגין הדירה, דבר שעשוי להביא הן להקטנה במס השבח והן להקטנת מס הרכישה, או שמא עסקינן בשתי עסקאות נפרדות ?

אני מניח, כי אם תשאלו את רשות המיסים, התשובה הפשוטה מבחינתם תהיה – הפיצוי חייב במס. אך האם זה אכן כך ? זה הזמן לחזור לבסיס, שהרי נקבע כבר כי – “דין הפיצוי כדין הפרצה שבה לכסותה”. ובכן, על מה בא הפיצוי לכסות ?  האם זה כה ברור ?

יתכנו מספר מקרים בהם משולם הפיצוי, ואלו הם:

מקרה ראשון – הפיצוי ניתן עקב ביטול החוזה
אם החוזה בוטל ניתן יהיה ברמת וודאות גבוהה לטעון, כי הפיצוי שולם עקב “עגמת נפש”, ובמקרה שכזה הפיצוי לא יחויב במס שהרי אין לו מקור חיוב במס (הן אם המוכר קיבלו והן אם הקונה).

מקרה שני – הפיצוי ניתן אך החוזה נאכף – במקרה זה תתכננה 3 אפשרויות:

אפשרות אחת – הפיצוי מהווה חלק מהתמורה בגין הדירה, או אז – מצד המוכר, אם חייב במס שבח יחויב גם על הפיצוי ששולם לו, ומצד הרוכש, יחויב במס רכישה. מן הסתם זו אפשרות שרשות המיסים תראה בה כאפשרות היחידה הקיימת.

אפשרות שניה – הפיצוי ששולם כלל אינו חייב במס (לא מס שבח ולא מס רכישה). הפיצוי ששולם הינו פיצוי עונשי אשר נועד לכסות על “עגמת נפש” שנגרמה לצד המקבל, וככזה אין לו מקור חיוב במס.

אפשרות שלישית – יתכן וניתן לחלק הפיצוי כך שחלקו יהיה בהתאם לאפשרות הראשונה וחלקו יהיה בהתאם לאפשרות השניה. ולמה הכוונה, ניתן למשל לחלקו באופן הבא: פיצוי עד לגובה שיעור עליית המדד יתכן שהוא חלק מהתמורה (יחויב במס שבח ומס רכישה, בהתאמה), והחלק שמעבר לשיעור עליית המדד, לא מן הנמנע כי ניתן יהיה לראות בו כפיצוי בגין “עגמת נפש” שאינו חייב במס.

פיצוי מוסכם בחוזה מכירת דירה

במאמרי זה סקרתי את סוגיית קבלה (או תשלום) פיצוי בגין חוזה העוסק במכר דירת מגורים, ופירטתי בראשי פרקים את האפשרויות לבחון את מהות הפיצוי ובהתאם לכך את החבות במס.
למותר לציין, כי יש לבחון כל מקרה לגופו, לבדוק כיצד הצדדים ניסחו את החוזה, בגין מה משולם הפיצוי, איך חושב הפיצוי וכיוצא באלו משתנים, ועל פיהם ובהתבסס על התמונה הכוללת, לקבוע את מהות הפיצוי ששולם, ובהתאם לכך – מהם היבטי המיסוי בגינו.

סיכום, ניתוח ויישום

  1. פיצוי המשולם, מבחינת חבות המס יבחן בהתאם לכלל – “דין הפיצוי כדין הפרצה שבה לכסותה”.
  2. החוזה יפורש ראשית לפי אומד דעתם של הצדדים לו.
  3. תתכננה מספר אפשרויות לבחון את מהות הפיצוי וכתוצאה מכך את היבטי המיסוי בגינו.
  4. כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים ו/או כמשקיעים – עלינו לדעת וליידע לגבי כל האפשרויות, כדי שניתן יהיה לקבל החלטות מושכלות.

 

לשיתוף המאמר בלחיצת כפתור-

שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

להרשמה לניוזלטר וקבלת עדכונים למייל על מאמרים חדשים >>