החזקת דירה למשך 18 חודשים ומכירתה – עלולה להתחייב במס !

לאחרונה דן ופסק ביהמ”ש העליון בסוגיות חשובות העשויות לעניין אותנו הן כעוסקים בדיני מקרקעין והן כבעלים ו/או משקיעים בנכסי מקרקעין (ראו ניתוחי בתחתית הסיכום).

המדובר היה בפרשה שעסקה בעניינה של חב’ מ.מ.א ניהול בע”מ (4576/15, ניתן ב- 11/05/2016) (להלן: “החברה” או “המערערת“).

החברה ערערה על פס”ד של ביהמ”ש המחוזי שדחה את ערעורה.

פס”ד עסק בשתי שאלות חשובות:

1 – האם לפ”ש הסמכות להוציא שומה לאחר שכבר הוצאה שומת מס שבח כ”עסקה הונית”.

2 – האם מכירת הבנין ע”י החברה מהווה “עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי” שיש
למסותה כעסקה פירותית לפי פקודת מס הכנסה ?

 

עובדות המקרה:

  1. החברה המצויה בבעלות בעל מניות יחיד, נוסדה בשנת 1975 ועיסוקה העיקרי הוא
    הפעלת חניונים.
  2. ביום 29.4.2004 רכשה המערערת בניין משרדים ברחוב אבן גבירול בתל-אביב
    (להלן: “הבניין“) תמורת כ- 9 מיליון ש”ח.
  3. החברה מכרה הבנין כעבור שנה וחצי (ביום 20.11.2005) תמורת כ- 11.5 מיליון ש”ח (להלן: “העסקה“).
  4. החברה דיווחה על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין, הוצאה לה שומה סופית והיא אף שילמה את סכום מס השבח שהוטל עליה.
  5. החברה הגישה הדו”ח השנתי לשנת 2005 לפ”ש ובה כמובן כללה את עסקת השבח בגין מכירת הבנין.
  6. פ”ש בחר לבדוק את העסקה וקבע, כאמור, כי מכירת הבניין מהווה “עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי” ועל-כן יש למסותה כהכנסה פירותית, לפי פק’ מ”ה ולא כרווח הון ממכירת מקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין.

 

ניתוח ופסיקה של ביהמ”ש העליון:

ראשית, סוגיית סמכות פ”ש לדון בשומה סופית שנקבעה כבר ע”י מנהל מס שבח:

ביהמ”ש חוזר על ההלכה שנפסקה בע”א 9412/03 חזן נ’ פקיד שומה נתניה, שם נקבע, כי פקיד השומה אינו נעדר סמכות לשנות קביעותיו של מנהל מס שבח מקרקעין וזאת כיוון ש:

בפניו כלל העובדות, הידע, והכלים הנדרשים לסיווג עסקה במקרקעין כעסקה הונית או עסקה פירותית, במטרה לקבוע את שומת האמת של הנישום“.
(שם, פסקה 31)

ואולם, באותם מקרים בהם מנהל מס שבח כבר הכריע ויש שומה סופית, ראוי להגביל את סמכותו של פ”ש לשנות החלטתו של מנהל מס שבח לנסיבות העומדות בכללי המשפט המנהלי לשינוי החלטה מנהלית.

מכירת דירה

ולכן, באותו מקרה נפסק ע”י בית המשפט כי:

השינוי יותר במקרים “כבדי משקל” … הבדיקה היא בדיקה נסיבתית ממקרה למקרה…בכל מקרה, יש לאזן בין השיקולים השונים, על רקע כלל הנסיבות, ובכלל זה, מידת ההסתמכות של הפרט על ההחלטה, הנזק שנגרם או עלול להיגרם לפרט, מהותו של האינטרס הציבורי שאותו מבקשים לקדם, סוג הטעות, הגורם האשם בטעות ועוד“. (שם, בפסקה 30)

ובכן, בחזרה לענייננו, ביהמ”ש העליון פונה לבחון האם במקרה של המערערת היא אכן הסתמכה על השומה הסופית של מס שבח. מבדיקותיו אלו, ביהמ”ש העליון מגלה שהמערעת, עוד לפני שקיבלה שומת מס שבח סופית, היתה מודעת לכך שעם הגשת הדו”ח השנתי למס הכנסה פ”ש מתכוון לבדוק את פרטי העסקה ולגבש דעתו לגביה. ומכך הסיק ביהמ”ש העליון, כי מהיבט ההסתמכות זכויותיה של המערערת לא נפגעו.

 

שנית, בחינת רכישת הבנין – האם במישור ההוני או במישור הפירותי

לאחר בחינת סמכותו של פ”ש לפתוח שומה סופית של מנהל מיסוי מקרקעין, פונה ביהמ”ש העליון לבחון טענותיה של המערערת, כי רכישת הבנין נעשתה במישור ההוני, כרכישת השקעה ולא במישור הפירותי, כפי שקבע פ”ש.

ביהמ”ש העליון פורס את המבחנים שנקבעו בפסיקה המסייעים לקבוע האם מדובר בעסקה הונית או פירותית, ואלו הם: טיב הנכס ואופיו, תדירות העסקאות, מבחן תקופת האחזקה, אופן מימון העסקה, ידענותו ובקיאותו של הנישום או שלוחיו, מבחן פיתוח והשבחת הנכס, ההיקף הכספי של העסקה ומבחן הנסיבות האופפות את העסקה.

בהתאם למבחנים אלו ועובדות המקרה הנדון, ביהמ”ש הגיע למסקנה כי הן פ”ש והן ביהמ”ש המחוזי צדקו בקביעותהם ומדובר בעסקה במישור הפירותי.

כתוצאה מכך – ערעורה של החברה נדחה !

נקודות חשובות, מעניינות ושימושיות העולות מניתוח פסק הדין:

1 – פ”ש הינו בעל סמכות לפתוח ולדון בשומת מס שבח גם אם היא שומה סופית.
חשוב לדעת זאת וחשוב מאוד גם ליידע הלקוחות שלנו !

2 – פ”ש רשאי לבחון עסקאות מס שבח בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה ובהתאם לכך
בסמכותו לשנות סיווג העסקה מהונית לפירותית, על כל המשמעויות.

3 – פס”ד עוסק בהתנהלות ובשומות שהוצאו לחברה בע”מ ואולם הוא יכול להשליך על
התנהלות דומה שעשויה להתרחש גם מול יחידים.

4 – למרות שאחד התנאים שיש למלא כדי ליהנות מהפטור ממס שבח במכירת דירת
מגורים מזכה, הוא החזקתה לתקופה של 18 חודשים (לפחות), כדאי לדעת וליידע
הלקוחות שמכירת דירה “מיד” עם תום 18 החודשים יכולה לעורר תהיות שתגרורנה
בדיקות העלולות להוביל לביטול הפטור ואולי אף לחייב המוכר במס שולי !

סיכם, ערך וניתח: יוסי קורן, עו”ד (רו”ח)*

* בעל משרד לעריכת דין בתחומי המס

 

לשיתוף המאמר בלחיצת כפתור-

שיתוף ב email
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

    להרשמה לניוזלטר וקבלת עדכונים למייל על מאמרים חדשים >>