חוק מיסוי מקרקעין- הקשר בין סדר הפעולות לחיסכון בכסף

לא אחת אני נשאל, ובצדק יש לומר – האם מבחינת חבות המס (רכישה או שבח) ישנה חשיבות לסדר הפעולות בעסקאות של רכישה או מכירת דירת מגורים ? אז, כן, ישנה חשיבות גדולה לסדר עשיית הפעולות.

חוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק מיסוי מקרקעין“) על שלל סעיפיו ותקנותיו הינו חוק מורכב ולא ממש “ידידותי” לאזרח שאינו בקיא ואינו עוסק בתחום.

החוק מטיל חובות הן לגבי מס רכישה והן לגבי מס שבח.

עם זאת, ועל אף שמצד אחד החוק מיסוי מקרקעין יוצר שלל מגבלות וחסמים, מהצד השני המחוקק היה ער למורכבות שבו ואיפשר, בתנאים מסוימים, ליהנות מהקלות במס הרכישה ו/או מס השבח.

ואולם, כדי ליהנות מחלק מההקלות, ולהתחייב במס (רכישה, או שבח) מופחת הרי שלעיתים ישנה חובה לנקוט בסדר פעולות מסוים, תוך הקפדה הן על הזמנים והן על סדר פעולות.

הקפדה הן על הזמנים והן על סדר פעולות עשויה לחסוך חבות מס נכרת שיכולה להתבטא החל מחסכון של אלפי שקלים ולהגיע אף לחסכון של מיליוני שקלים.

להלן כמה דוגמאות, ונתחיל מהדוגמא יותר מוכרת וידועה.

בעלי דירה הרוצים לרכוש דירה להחלפתה –

מדובר במקרה הבסיסי והידוע, העוסק באנשים שיש בבעלותם דירה והם רוצים להחליפה, הם מכונים “משפרי דיור”. אזי אם ירכשו הדירה החלופית בטרם מכרו דירתם הנוכחית, כדי ליהנות מהטבות במס רכישה ל”דירה יחידה” וכן ליהנות מפטור ממס השבח (אם נצמח) בגין דירתם, אזי הם מחוייבים למכור דירתם הנוכחית תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החלופית.

בעל שתי דירות המעוניין למכור את שתיהן –

בהתאם להוראות החוק, רק בעל דירה יחידה זכאי לפטור ממס שבח (אם הדירה והבעלים ממלאים את שאר תנאי סעיף הפטור). משמע, במצב בו הוא בעלים של יותר מדירה אחת, בעת המכירה הראשונה – הוא יחויב במס שבח, כיוון שיש לו דירה נוספת באותו מועד.
כאן נשאלות השאלות: האם ו- כיצד הוא יכול להפחית את חבות מס השבח בבואו למכור את שתי הדירות שבבעלותו ?

ראשית, יש לערוך חישוב חבות מס השבח לגבי כל דירה, בהתאם לנתונים של כל דירה: מועד הרכישה, העלות, שיפוצים שנעשו בה, האם הושכרה וכו’. לאחר שיודעים מהי חבות מס השבח לגבי כל דירה, כדאי למכור תחילה את הדירה בגינה מס השבח נמוך יותר, ולשלם את המס. לאחר מכירתה, הבעלים יוותר עם דירה יחידה, כעת שימכור אותה – יהנה מפטור ממס השבח בגינה.

אדם עתיד לרכוש שליש דירה יחד עם שני אחיו וכן מתעתד לרכוש עוד דירה –

בסופו של התהליך הוא יהיה בעלים של דירה ועוד שליש דירה.
נשאלת השאלה – האם זה משנה מה יתרחש קודם, האם זה משנה, מבחינת היבטי המס, האם ירכוש קודם הדירה או ירכוש קודם את שליש הדירה ? אז כן, זה מאוד משנה !

כאשר האדם רוכש שליש דירה הוא משלם מס רכישה בהתאם למדרגות המוטבות כ”דירה יחידה”. כעת, בבואו לרכוש דירה (נוספת), לאחר שכאמור יש לו שליש דירה, הוא יהיה זכאי ליהנות שוב ממדרגות מס רכישה המוטבות כרוכש “דירה יחידה”.

ואולם, אם ירכוש ראשית את הדירה הוא אמנם יהנה לגביה ממדרגות מס רכישה המוענקות לרכישת “דירה יחידה”, אך – כאשר ירכוש את שליש הדירה, לגביו לא יהנה מההטבה במס הרכישה ולא יראו ברכישת השליש כרכישת “דירה יחידה” ולכן לגביו נכון להיום לגבי עסקאות שנעשו החל מ-29/7/20 הופחת מס הרכישה ל- 5% בהתאם למדרגות המצויות בסעיף.

אדם בעל דירה, מעונין להחליפה וגם לרכוש דירה להשקעה –

בסופו של התהליך אותו אדם יהיה בעל דירה חלופית ודירה להשקעה, ישאל השואל ובצדק – האם בכלל משנה מהו סדר הפעולות שיפעל ? ואם-כן, מהו סדר הפעולות הנכון העשוי לסייע לו להפחית את חבות המיסים הכרוכים בעסקאות אלו.

קצרה היריעה במאמר זה לתאר את מכלול האפשרויות הקיימות לבצע את העסקאות הללו, למשל: האדם יכול לרכוש קודם את דירה ההשקעה ואחרי כן את הדירה החלופית ואז למכור את הדירה הקיימת, או – יכול לרכוש קודם הדירה החלופית אח”כ את דירת ההשקעה ולבסוף למכור הדירה הקיימת, או – יכול למכור הדירה הקיימת, לרכוש הדירה להשקעה ואח”כ לרכוש הדירה החלופית, או להיפך. ולהשלמת התמונה – ישנן עוד כמה אפשרויות.

הנה, כפי שניתן להיווכח ישנן מספר דרכים שבסופו של התהליך מובילות לאותה תוצאה, אבל חבויות המס עלולות להיות שונות מהותית ! הן חבויות מס הרכישה והן חבויות מס השבח, והכל אך ורק בשל נקיטת סדר פעולות מסוים ולא אחר.

אלו היו מספר דוגמאות הממחישות שעיתוי הפעולות בקשר של רכישה ו/או מכירה של דירת מגורים עלולות להיות בעלות השפעה רבה מבחינת היבטי המס וחבויות המס.

ולכן, מומלץ לפני כל פעולה של רכישה ו/או מכירה של דירה – להיוועץ עם עו”ד העוסק במיסוי מקרקעין. 

©️ כל הזכויות שמורות לעו”ד ורו”ח יוסי קורן