הניתן לחסוך מס רכישה בהעברת מקרקעין מבני-זוג להורים

בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי“) מצוי סעיף 62 שכותרתו – “מתנות לקרובים” (להלן: “הסעיף“). הוראות הסעיף מאפשרות כאמור להעביר זכות במקרקעין כמתנה בין קרובים תוך כדי הענקת פטור ממס שבח.

כדי להשלים התמונה, מחוקק המשנה התקין את תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל”ה-1974 (להלן: “התקנה” או “תקנה 20“) שכותרתה – “מכירה לקרוב”. התקנה קובעת כי “במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו” תוענק הקלה בשיעור מס הרכישה (שליש ממס הרכישה הרגיל).

ראוי לציין, כי אין אחידות למונח “קרוב” בהקשר לסעיף 62 לחוק המיסוי לבין הגדרת “קרוב” בו עוסקת תקנה 20.

נובע מכך, שיתכן והעברת זכות במקרקעין לפי הוראות סעיף 62 תהיה פטורה ממס שבח כיוון שבוצעה בין “קרובים”, אך לא תהנה מההטבה לענין מס רכישה, כי אינה עומדת בהגדרת “קרוב” כהגדרתה בתקנה 20.

ומה לגבי העברת זכות במקרקעין מצאצא נשוי להוריו ? בסוגיה זו עסקה לאחרונה ו”ע בפרשת יעקובוביץ’ (ו”ע 7999-08-16, רחל יעקובוביץ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, ניתן ב- 22/1/19).

העובדות

1. הגב’ יעקובוביץ (להלן: “העוררת“) ובן זוגה, הינם זוג נשוי (להלן: “בני הזוג“) ובעליהם של דירה בבאר שבע (להלן: “הדירה“).
2. בני הזוג רכשו דירה בתל-אביב (להלן: “הדירה בתל-אביב“) ומשיקולי מס, כדי ליהנות משיעורי מס רכישה של “דירה יחידה” הם העבירו (בטרם חלפו 18 חודשים מועד הרכישה של הדירה בתל-אביב) את הדירה במתנה ללא תמורה לאביה של העוררת.
3. בני הזוג ואבי העוררת דיווחו והצהירו למנהל מיסוי מקרקעין ב”ש (להלן: “המשיב“) כי ערך הדירה הוא 720,000 ש”ח, ובהתאם לתקנה 20 ערכו שומה עצמית (שליש מס רכישה).
4. המשיב לא קיבל שומתם כיוון שלגישתו “חתן לא נחשב לקרוב” והוא יצר מתווה אחר לעסקה.
5. המתווה לגישתו של המשיב (להלן: “מתווה המשיב“):
   א. העוררת קיבלה במתנה מבן זוגה את חלקו בדירה ובגין זה חויבה בשליש מס רכישה.
   ב. העוררת מעבירה במתנה את מלוא הזכויות בדירה לאביה, המחויב בשליש מס רכישה.
6. העוררת לא קיבלה את מתווה המשיב ועל כך הגישה ערר זה.

הסוגיה שבמחלוקת

האם בהענקת דירה במתנה מ”חתן” ל- “חמו” חלה תקנה 20 המקלה במס הרכישה ?

ניתוח הסוגיה שבמחלוקת

תקנה 20

המסגרת הנורמטיבית

1. יו”ר ועדת הערר, כבוד השופט גד גדעון מצטט הגדרת “קרוב” כפי שהוגדרה בתקנה 1 לתקנות מס רכישה:
   “בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות“.
2. כפי ניתן להיווכח, הגדרת “קרוב” לענין מס רכישה “אינה כוללת הורה של בן-זוג“.
3. וכאן המקום להדגיש, כי הגדרת “קרוב” אינה סימטרית, החתן מהווה “קרוב” ל- חמו, ואולם, ההיפך אינו מתקיים: חם אינו “קרוב” של חתנו.
4. התקנה יוצרת הבחנה בין העברה מהורה לצאצא ולבן זוג של צאצא, אשר אכן המזכה בהקלה במס רכישה, לבין העברה מבן זוג של צאצא לחמיו, כאשר העברה שכזו אינה מזכה בהקלה במס רכישה.
5. תכלית החקיקה היא לסייע ולהקל במקרה של עזרה של הורה לילדו (ולבן זוגו) ואין הכוונה להקל במעבר בין בן הזוג של ילדו לחמו, שכבוד השופט גורס שמעבר שכזה יעשה בד”כ “משיקולים כלכליים, לרבות שיקולי מס“.
6. לגבי הטענה כי יש לראות בבני הזוג כ”תא משפחתי” ולכן יש לראות ב”תא המשפחתי” כמעביר את הדירה, קובע כבוד השופט כי במקום בו המחוקק רצה לראות בבני הזוג כ”תא משפחתי” אחד הוא ציין זאת במפורש, למשל: לענין הפטור ממס שבח לגבי דירת מגורים מזכה.    

מן הכלל אל הפרט

7. בהתאם להגדרת “קרוב” כפי שהוגדרה בתקנות מס הרכישה לא יראו בבן הזוג המעביר את הדירה במתנה לחמו כמעבירה ל”קרוב”.
8. משמע, בעת העברה שכזו, ההקלה במס הרכישה המוענקת בהתאם לתקנה 20 לא תחול לגבי החלק המועבר מבן הזוג לחמו.
9. במקרה הנדון מתווה המשיב מיטיב עם בני הזוג והחם, כאשר לא חייב את העברת הדירה מבן הזוג לחמו במס רכישה מלא (אלא בחר במתווה שתי העסקאות).
10. בני הזוג (כנראה) פנו לרשות המיסים בשאילתה, ולדבריהם בהתאם לתשובה שקיבלו, כך פעלו. לגבי זה כבוד השופט מציין, כי ככל הנראה התשובה שקיבלו ניתנה בהתאם לנתונים שמסרו, אך הם כנראה לא היו הנתונים המלאים והמיוחדים של המקרה המתואר. ובכל מקרה, ראוי לציין כי בתשובה שקיבלו צוין, כי – “התשובה היא עקרונית וכללית, ואינה מהווה ייעוץ משפטי ו/או חוות דעת ו/או התחייבות מראש (פרה-רולינג)“.    

נפסק

הועדה פסקה (פה אחד) – הערר נדחה !
העברה במתנה של “זכות במקרקעין” מבן זוג לחמו – אינה זכאית להטבה במס רכישה בהתאם לתקנה 20.

סיכום, ניתוח ויישום

1. בעת הענקת זכות במקרקעין במתנה יש לשים לב לשוני בהגדרת “קרוב” לענין הפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק לבין הגדרת “קרוב” המזכה בהקלה במס רכישה לפי תקנה 20.
2. ראוי לציין, כי המשיב לא טען כי העברת הדירה מהווה “עסקה מלאכותית” או תכנון מס לא לגיטימי, מכאן ניתן להסיק, כי ניתן להעביר דירה במתנה להורים כדי ליהנות מהטבה במס רכישה ל”דירה יחידה”.
3. זוג נשוי המעונין להעביר דירה במתנה לאחד ההורים, יכול לפעול בהתאם ל”מתווה המשיב”.
4. בני זוג המעוניינים להעביר במתנה להוריהם את הדירה בה הם מתגוררים, יכולים לפעול, כאמור, בהתאם ל”מתווה המשיב”, כאשר בהעברת הדירה מבן זוג אחד למשנהו יחול פטור ממס רכישה לפי תקנה 21.
5. כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.

* אין לראות באמור במאמר זה כהמלצה לפעול כאמור בו, ובכל מקרה מומלץ כי לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים.

• כל הזכויות שמורות לעו”ד ו- רו”ח יוסי קורן, אין להעתיק ו/או להפיץ מאמר זה ללא אישור מראש.