האם מגורי זוג נשוי, בדירה שהופרדה בהסכם ממון, פוגמת בהפרדה ?
בבואנו לבצע עסקת מקרקעין עלינו לבחון את ההוראות הרלבנטיות הקשורות לעסקה האמורה המצויות בחוק מיסוי מקרקעין (להלן: “החוק” או “חוק המיסוי“). חוק המיסוי, כמו כל חוק אינו יכול לתת מענה לכל מצב שהמציאות מזמנת לנו.
לדוגמא, בשנים האחרונות אנו עדים לקיומם והתהוותם של תאים משפחתיים “חדשים” שהחוק לא נתן להם מענה, למשל: “ידועים בציבור” או בני זוג בני אותו מין. אבל הבעיתיות מצויה גם במצב של נישואים שניים. הבעיה קימת גם במצב של נישואים ראשונים, לדוגמא: כאשר אחד מבני הזוג מביא לקשר דירה וכעת בני הזוג רוכשים דירה במשותף. ומה הדין אם בדוגמא זו ישנה הפרדה רכושית לגבי הדירה, אך הזוג מתגורר בה ? האם ההפרדה הרכושית נשמרת ?
מקרה שכזה נדון לאחרונה בפרשת רוזנבוים (ו”ע 16836-03-17, קרן רוזנבוים נ’ מ”י, נפסק ב- 30/1/19). פסיקת הועדה מעניינת וחדשנית וראוי לקרוא אותה בעיון כדי לדעת כיצד להתנהל.
העובדות
- גב’ קרן רוזנבוים (להלן: “העוררת“) ובן זוגה, מר שחף רוזנבוים (להלן: “שחף” או “בן הזוג“) נישאו במהלך חודש 1/2007 (להלן: “בני הזוג“), עבור שני בני הזוג מדובר בנישואים ראשונים, ולהם ילדים משותפים בלבד.
- בני הזוג חתמו על הסכם ממון ערב נישואיהם (להלן: “הסכם הממון“).
- הסכם הממון התייחס לשני נכסים שהיו לשחף לפני הנישואים:
א. דירה ברמת גן שנרכשה ע”י שחף בשנת 2001 (להלן: “דירת שחף” או “דירת שחף הראשונה“).
ב. חשבון בבנק לאומי (להלן: “חשבון שחף“). - בהסכם הממון נקבע כי דירת שחף והתמורה שתתקבל ממכירתה שייכים לו בלבד.
- לגבי חשבון שחף נקבע בהסכם הממון כי הוא שייך לשחף בלבד, אך העוררת תרכוש בו זכויות בהתאם לשנות הנישואים שלהם.
- בנוסף לחשבון שחף בני הזוג ניהלו חשבון בנק משותף, אליו נכנסו משכורותיהם, ובאמצעותו מומנו חייהם וחיי ילדיהם המשותפים.
- במהלך חודש 9/09 רכש שחף דירה (להלן: “דירת שחף החלופית“). למימון דירה זו הוא מכר את דירת שחף הראשונה ואת יתרת המימון כמו גם רכישת ציוד קבוע לדירת שחף החלופית הוא מימן מחשבון שחף. יצויין, כי גם אם בטעות שולמו תשלומים מסוימים מהחשבון המשותף עבור דירת שחף החלופית, הם הושבו.
- בני הזוג התגוררו יחד עם ילדיהם בדירת שחף הראשונה, ואח”כ גם בדירת שחף החלופית, וזאת מבלי שהעוררת שילמה לשחף שכ”ד.
- מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: “המשיב“) אינו חולק על העובדה כי מבחינת דיני הקנין דירת שחף הראשונה, כמו גם דירת שחף החלופית – שייכות לשחף בלבד.
- במהלך חודש 9/16 בני הזוג רכשו דירה משותפת, היא נשוא הערר הנדון (להלן: “הדירה המשותפת“). מימון הרכישה בוצע מחשבון הבנק המשותף שלהם.
- בני הזוג שילמו את מס הרכישה באופן הבא: שחף שילם על החצי שלו מס רכישה בשיעור החל על מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה, ואילו העוררת טענה כי חלקה בדירה מהווה “דירה יחידה” ולכן זכאית לשיעורי מס הרכישה המוטבים לרוכש “דירה יחידה”.
- המשיב דחה גישתה של העוררת וקבע שהיא גם בעלת זכויות בדירת שחף החלופית ולכן – אינה בעלת “דירה יחידה”.
הסוגיה שבמחלוקת
האם גישת המשיב היא הנכונה כך שלמרות הסכם הממון לעוררת חלק בדירת שחף החלופית, ולכן אינה זכאית להטבה במס רכישה של דירה יחידה בעת רכישת הדירה המשותפת ?
או שמא, גישת העוררת היא הנכונה והסכם הממון שריר וקיים ובני הזוג קיימו הפרדה רכושית מלאה ולכן היא זכאית להטבה במס הרכישה בעת רכישת הדירה המשותפת ?
ניתוח הסוגיה שבמחלוקת
סעיף 9 לחוק המיסוי
המסגרת הנורמטיבית
- יו”ר ועדת הערר, כבוד השופט אבי גורמן מצטט תחילה את הוראות סעיף 9(ג1א)(2)(ב)(2) לחוק (להלן: “הסעיף”), בו נקבע כי:
“יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד”.
2. כבוד השופט מסביר כי הסעיף יוצר למעשה פיקציה, לפיה יראו רוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים, כרוכש אחד.
3. פסק דין עיקרי ומנחה שניתן בשנים האחרונות בבית המשפט העליון בענין “חזקת התא המשפחתי” הוא פסק הדין בפרשת שלמי. שם נקבע, בין היתר, כי מטרת הפיקציה המשפטית הזו, כפולה: מההיבט החיובי – המטרה היא להעניק ההקלה במס הרכישה לתא המשפחתי; ומהיבט השלילי – המטרה היא מניעת תכנוני מס ע”י רישום דירות על שם יחידי התא המשפחתי, וזאת כדי לנצל הקלות המס הקבועות בחוק ביחס לדירה יחידה.
4. כבוד השופט חוזר ומדגיש את הניתוח שנעשה ע”י ביהמ”ש העליון בפרשת שלמי, שם הוסבר, כי לאור התקופה בה אנו מצויים אשר בה קיימים תאים משפחתיים מגוונים הרי שחזקה הרואה את התא המשפחתי כיחידה כלכלית אחת, פוגעת למעשה בבחירה החופשית ובגמישות של חברי התאים המשפחתיים להגדיר מערכת היחסים הכלכלית ביניהם באופן שונה, ולכן בהלכת שלמי נקבע – “כי חזקת אחדות התא המשפחתי שקבע המחוקק, היא חזקה הניתנת לסתירה“.
5. בהלכת שלמי נקבע, כי נטל ההוכחה לך שניתן לסטות מחזקת התא המשפחתי, מוטל על המבקש זאת. המבקש יוכל להוכיח זאת אם יעמוד בשני תנאים מצטברים:
א. קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג אשר קובע את חלוקת הזכויות בדירות המצויות בבעלות בני הזוג.
ב. הוכחה כי הסכם הממון מיושם בפועל, ושאכן מתקיימת הפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג לגבי הדירות המנויות בהסכם הממון.
6. במידה ואכן מצוי הסכם ממון, כיצד בוחנים האם הסכם הממון אכן יושם בפועל ? על הדרכים לבחינת יישומו בפועל של הסכם הממון פירט כבוד השופט דנציגר בהלכת שלמי ואלו הם: “כדי לאשר או לשלול את ההפרדה הרכושית – מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיו”ב. יודגש כי לא מדובר ברשימה סגורה של מבחני עזר, וייתכנו מבחני עזר נוספים” (בנוסף השופט דנציגר מזכיר גם את ה”ב 5/2011).
7. כאמור, בין מבחני העזר מוזכרת גם סוגיית ה- “מגורים במשותף”, אשר עשויה לשפוך אור האם הסכם הממון אכן מיושם בפועל. וכן, מגורים משותפים בדירה עלולים ללמד כי הדירה בה בני הזוג מתגוררים לא תוחרג מחזקת התא המשפחתי.
מן הכלל אל הפרט
8. בהתאם לעובדות הערר, אין מחלוקת כי בין בני הזוג נחתם הסכם ממון תקף ומחייב. השאלה היא האם הסכם הממון מיושם הלכה למעשה.
9. במקרה הנדון, אין ספק כי דירות שחף שימשו למגורים משותפים של בני הזוג עם ילדיהם, עוד מוסכם כי שחף לא גבה דמי שכירות עבור מגורים אלה. וכבוד השופט גורמן תוהה: “האם עובדה זו כשלעצמה, יש בה כדי לשלול את האפשרות להוכיח הפרדה רכושית וחריגה מחזקת התא המשפחתי?“.
10. לגישת כבוד השופט, אין ספק כי בין בני הזוג בוצעה הפרדה רכושית אמיתית. ההפרדה עוגנה בהסכם טרם הנישואין, ושנים רבות לפני רכישת הדירה נשוא ערר זה.
11. וכבוד השופט ממשיך ומתאר מצב בו בני הזוג, לאורך שנים ארוכות הקפידו על החלוקה שנקבעה בהסכם הממון.
12. לסיכום נקודה זו, פוסק כבוד השופט באופן נחרץ: “אין לי ספק כי הסכם הממון אשר קבע הפרדה רכושית קניינית ביחס לדירות שחף, כובד על -ידי הצדדים, וכי יישומו לא נבע מתכנון מס או הפרדת רכוש מלאכותית כלשהי. דירת שחף החלופית שייכת לו בלבד, ואם חלילה התא המשפחתי יתפרק, נראה כי לעוררת אין כל זכות בדירה זו”.
13. ראוי לציין, כי כבוד השופט אינו מתחמק מהעובדה כי בני הזוג התגוררו בדירה של שחף, כאשר עובדה זו שלעצמה, לכאורה, יכולה לבטל את ההפרדה הרכושית, להלן התייחסותו –
“שימוש בדירת מגורים השייכת לאחד מבני הזוג, על-ידי שני בני הזוג, עלול אמנם ללמד על העדר הפרדה רכושית, אולם אין הדבר בהכרח כך“.
14. כבוד השופט לא שוכח לציין ולתאר את פסיקותיהן של ו”ע בענין רפפורט ובענין בלנק (54905-05-13 ו- 18027-10-16, בהתאמה). שם נקבע – “כי מגורים משותפים של העורר בדירה של בת זוגו יחד עם ילדיהם, אינה מלמדת בהכרח על העדר הפרדה רכושית“.
15. והוא ממשיך ואומר –
“אציע לחברי לוועדה שלא לקבוע כי שימוש משותף כזה כשלעצמו, יש בו כדי להפריך את ההפרדה הרכושית המעוגנת בהסכם הממון“.
נפסק
הועדה פסקה ברוב דעות – הערר התקבל !
התוצאה היא – בעת רכישת הדירה המשותפת, העוררת זכאית להטבה בתשלום מס רכישה כרכישה של “דירה יחידה”.
סיכום, ניתוח ויישום
- בשנים האחרונות אנו עדים ל”היווצרותם” של תאים משפחתיים שחוק מיסוי מקרקעין לא נתן להם מענה בהקשר של מס רכישה ומס שבח, לכן יש לפנות להלכות שנקבעו בפסיקה.
- כדי לטעון להפרדה רכושית מוחלטת נקבע בהלכת שלמי שיש למלא שני תנאים מצטברים:
א. קיומו של הסכם ממון היוצר הפרדה רכושית בין בני הזוג.
ב. יישומו הלכה למעשה של הסכם הממון. - הלכת בלנק (ו”ע), אשר עסקה בבני זוג ידועים בציבור, קבעה כי גם אם בני הזוג גרים בדירת אחד מבני הזוג, ניתן לטעון להפרדה רכושית לגבי אותה דירה. ומה לגבי זוג נשוי ?
- תוצאת ערר זה למעשה כורכת את הלכת שלמי והלכת בלנק, הווה אומר:
זוג נשוי שערך הסכם ממון עם הפרדה רכושית של הדירות, פועל על פי הסכם הממון ככתבו וכלשונו, גם אם הם מתגוררים בדירה נשוא ההפרדה הרכושית,
ההפרדה הרכושית לגבי דירה זו – לא תיפגע ! - כתמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, כיועצים ו/או כמלווים את העסקאות, עלינו לסקור בפני הלקוחות את כל האפשרויות, כדי שהם יוכלו לקבל החלטות מושכלות.
* אין לראות באמור במאמר זה כהמלצה לפעול כאמור בו, ובכל מקרה מומלץ כי לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים.